השנה שהייתה
אין ספק ששנת 2024 סיפקה דרמות ושינויים מהותיים בתחום. נתחיל מהסוף להתחלה, ונאמר באופן חד-משמעי: מי שניצח על שוק הנדל"ן במודיעין השנה היו הרוכשים, והם שהכתיבו את השוק. בדרך כלל בעיתות משבר האזרח הישראלי הממוצע מתכנס לעצמו ונמנע מלבצע שינויים מהותיים, וכך קרה שהשנה האחרונה התאפיינה ברמות ביקוש נמוכות מחד והיצע גבוה יותר מאידך. כתוצאה מכך עליות המחירים נעצרו, גם הודות לריביות על המשכנתא שעדיין גבוהות ביחס לעבר.
עם זאת, ניתן לומר שלא הייתה ירידת מחירים משמעותית, אך משך הזמן שנדרש לסיכום עסקת מכירה התארך ואף הוכפל. אם בימים כתיקונם נכס כלשהו היה נמכר בתוך שלושה חודשים, הרי שהשנה הממוצע כמעט והכפיל את עצמו והתייצב על קרוב לשישה חודשים. לגבי ירידת מחירים, ניתן לומר שבמקרים חריגים נמכרו נכסים מידי פעם מתחת לשווי שוק, אך לא ניתן להסיק מכך שמחירי הנדל"ן ירדו.
השנה שתהיה
על פניו נראה שהמגמה תימשך לפחות בחציון הראשון של 2025. ההערכה היא שעד שלא ייפתר עניין הגרעין האיראני בפרט והציר האיראני בכלל, העברת שלטון צבאי/יישות חיצונית בעזה, גזירות 2025, יוקר המחיה ועוד, סביר להניח שמה שחווינו ב-2024 יימשך גם בשנה הבאה, בשאיפה שבחציון השני של 2025 אולי נתחיל לראות פריחה מחודשת.
כרמית פינקר
U נכסים
השנה שהייתה
שנת 2024 סימנה יציבות יחסית בשוק מכירות דירות יד 2 בעיר. למרות התנודתיות בשוק הארצי, במודיעין נרשמה מגמת ביקוש גבוהה, בעיקר לדירות 4-5 חדרים במרכז העיר ובשכונות כמו הנביאים ואבני חן. המחירים המשיכו לעלות בצורה מתונה, עם גידול של 3%3-5% בממוצע לעומת השנה שעברה.
שוק השכירות היה תחרותי במיוחד בשנת 2024. הביקוש לדירות להשכרה גבר, בעיקר מצד זוגות צעירים ומשפחות שרכשו דירות בפרויקטים חדשים שמסירתם מתעכבת. המחירים עלו ב-6-8% בממוצע, כאשר שכונות כמו מוריה ובוכמן נחשבות למבוקשות במיוחד. השוכרים חיפשו פתרונות מגורים בקרבת תשתיות חינוך, מרכזי קניות ופארקים, מה שהשפיע על התפלגות הביקושים בעיר.
השנה שתהיה
הצפי הוא לעלייה קלה נוספת במחירי הדירות למכירה, אך קצב העלייה עשוי להאט, במיוחד אם הריבית תישאר ברמתה הגבוהה. הביקוש לדירות לשכירות יישאר גבוה, אך ייתכן שהעלייה במחירי השכירות תתמתן הודות למסירת פרויקטים חדשים באזור.
לסיכום, מודיעין ממשיכה לבסס את מעמדה כעיר מועדפת למגורים בזכות החינוך, תחבורה וקהילה חזקה, מה שצפוי לשמר את הביקושים הגבוהים. העיר מצליחה לשמור על איזון בין ביקוש להיצע, תוך שמירה על איכות חיים גבוהה למתגוררים בה. שנת 2025 עשויה להביא איתה יציבות מחודשת לצד המשך פיתוח מואץ.
ליזה טולדנו
רי/מקס MORE
השנה שהייתה
שנת 2024 הייתה שנה מאתגרת בשוק הנדל"ן במודיעין, אך היו בה גם הישגים מרשימים. בהשוואה לשנת 2023, אנו עדים לקפיצה בהיקף העסקאות בעיר, דבר שמעיד על גמישות והתאמה לתנאי השוק המשתנים.
בשנה החולפת בעלי נכסים בחרו בקפידה את המתווכים שייצגו אותם, מתוך הבנה שהשוק מצוי במצב של "שוק קונים", בו ההיצע עולה על הביקושים. המוכרים, לעיתים קרובות, התאימו את עצמם לנסיבות השוק, וכתוצאה מכך נרשמה האטה בהעלאת מחירים. מגמה זו, בשילוב עם העדפת קונים להשקיע בזהירות, הובילה לשוק שבו ההתמקחות הייתה רבה יותר, והעסקאות התבצעו לאחר בדיקה קפדנית של כל פרט ופרט. בנוסף, אכלוס שכונת מורשת ייצר היצע נכסים להשכרה שבסופו של דבר התאים לביקושים.
השנה שתהיה
לשנת 2025 אני צופה שהשוק ימשיך להתייצב, כשהריביות הגבוהות יהוו אתגר לקונים בשלב הראשון. עם זאת, ייתכן שנראה יותר נכונות מצד המוכרים להסתגל ולהתאים את המחירים לציפיות השוק. העסקאות בפועל מבטאות יציבות מחירים, ולהערכתי מגמה זו תימשך.
אני מאמינה ששוק הנדל"ן במודיעין ימשיך להוות את אחד השווקים האטרקטיביים ביותר במרכז הארץ, במיוחד עבור משפחות צעירות ומשקיעים שמחפשים נכסים איכותיים במיקומים נגישים, כמו גם משפרי דיור בתוך העיר. ההתרחבות המתמשכת של העיר, יחד עם פיתוח תשתיות חדשות, עשויים לתמוך בביקושים העתידיים וליצור הזדמנויות חדשות גם בשוק המגורים וגם בתחום המסחרי.
רונית אלעד
רי/מקס Unique
השנה שהייתה
שנת 2024 הייתה שנה טובה בנדל"ן. סוף שנת 2023 היה קשה לכולנו. האסון של השבעה באוקטובר השפיע על כולם, אבל אנחנו מדינה שמתרגלת מהר ואנשים השלימו עם המצב החדש וחזרו להתנהלות רגילה. כל מי שלא קנו דירות בסוף 2023, חיכו קצת וקנו בתחילת 2024. השנה האווירה הכללית הייתה לא פשוטה. מצד אחד מודיעין ספגה הרבה מאד אבידות, אבל מצד שני העיר הרגישה כמקום בטוח ולא חווינו הרבה אזעקות. לכן לא הרגשנו שהמצב משפיע על שוק הדיור בעיר.
אני מעריך שהנתון הסופי יהיה בסביבות 460 עסקאות מכירת דירות יד 2 וכ-150 עסקאות מכירת דירות חדשות שנסגרו במודיעין במהלך שנת 2024. מדובר על נתון דומה לשנת 2023, אולם נמוך בהרבה מ-2022 (688 יד 2 ו-409 חדשות) ומ-2021 (1,367 יד 2 ו-1,705 חדשות). אחרי עליות מחירים משמעותיות ואז שנה של עמידה במקום, בשנת 2024 המחירים עלו עליה מתונה של 3-4%. מדובר בעלייה של 150 אלף שקל, שזו עליה משמעותית כשמדובר בכיס שלנו.
תחילת המלחמה הביאה איתה שינוי דרמטי בשוק הדירות להשכרה. בתחילת השנה היה מחסור בדירות להשכרה והמחירים השתוללו. בקיץ האחרון נשבר עוד שיא והמחירים עלו ב-10-15%. הגענו לתקרת זכוכית שלא חשבנו שתישבר. דירת 4 חדרים הושכרה בלמעלה מ-7,000 שקל לחודש ודירות ודירת 3 חדרים בלי מעלית הושכרה ב-6,300 שקל לחודש., ונחטפו במהירות למרות המחיר הגבוה."
השנה שתהיה
הנבואה אמנם ניתנה לשוטים, אבל אני לא רואה סיבה שהשנה הבאה תהיה שונה משנת 2024. השוק ימשיך להיות חזק, עם עלייה קלה בנדל"ן מיד שנייה, במקביל לכך שמבחר הדירות מיד ראשונה יילך ויצטמצם.
העלייה של המע"מ ל-18% תגרום לכך שהקונים ישלמו יותר, בעוד שהקבלנים לא יקבלו יותר. מי שמוכרים דירה מיד 2 וקונים דירה מקבלן, יצטרכו להעלות את מחיר הנכס שלהם כדי שיוכלו לממן את הדירה החדשה. וכך עליית המע"מ בכל זאת תשפיע על מחיר הדירות מיד 2, ולא רק על מחירי הדירות החדשות.
זאב שומכר
שומכר נדל"ן
