בעוד מספר שבועות ייצאו תלמידי העיר לחופש הגדול, במה שמסמן גם את עונת מעברי הדירות, בעיקר בקרב אלו השוכרים דירות.

על שוק הנדל"ן הרותח של מודיעין כבר כתבנו רבות בשנה האחרונה, כאשר הזינוק ברמות המחירים לא נותר בלעדי לדירות למכירה, אלא זלג השנה גם אל ענף הדירות לשכירות. אם לפני שנתיים-שלוש ראינו בעיר הצפה של מאות דירות חדשות שיצאו לשוק השכירות במקביל, בעיקר הודות לבנייה בשדרות החשמונאים ובשכונת נופים, הרי שכיום, רגע לפני העונה החמה, תמונת המציאות שונה לגמרי.

שוחחנו השבוע עם אנשי הנדל"ן המקומיים, שמספרים על מחסור חמור בדירות להשכרה בכל הגדלים, על הקיץ הצפוי לנו ועל רמות המחירים בשכונת מורשת שהחלה להתאכלס בחודשים האחרונים.

המצב בשטח?

זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן: ""כרגע יש מחסור של דירות להשכרה בעיר. הביקוש גובר על ההיצע, והדבר גרם לעלייה במחירי השכירות בעיר. עם זאת, כולנו מחכים לאכלוס מאסיבי של שכונת מורשת, שיזרים הרבה נכסים להשכרה. להערכתי, הדבר יקרה בחודשים הקרובים, ויתפרס על פני תקופה. אופן הפריסה של מועדי האכלוס עשוי להשפיע על מחירי השכירות בעיר. כרגע יש מחסור של נכסים להשכרה בעיר, כאשר בשוק חסרות דירות מכל הסוגים ובכל הגדלים".

כרמית פינקר, U נכסים: "ניתן לומר שהיצע הדירות להשכרה לא שונה במידה ניכרת מהיצע הדירות למכירה. בשני המקרים ההיצע דל באופן משמעותי מהביקוש ההולך וגובר, כך שניתן לומר שצפוי לנו קיץ עם מחירי שכירויות גבוהים ועל כל דירה שמוצעת לשכירות יהיו כמה שוכרים פוטנציאליים, שכנראה ייאלצו להתמודד עם מתחרים נוספים ולשלם מחיר גבוה. באופן כללי, כל הדירות מבוקשות כמעט באופן שווה מאחר ויש מחסור מכל סוגי הדירות".

רונית אלעד, רי/מקס UNIQUE: "שוק השכירות במודיעין בחוסר שאיני זוכרת ב-15 השנים האחרונות, הקשור למחסור הכללי בנכסים למגורים. מדי יום ישנן פניות למשרד בחיפוש אחר דירה להשכרה, ובכמה הזדמנויות אנשים הכריזו מראש שיסכימו לשלם מעל למחיר השוק. גם נכסים שבעבר היה קשה יותר להשכיר, כמו דירות ללא נגישות ובלי מרפסת או שלא שופצו, יוצאות כיום לשוק ומושכרות במהירות. המחסור מורגש במגוון טיפוסי הנכסים, כשיש בעיר מחסור משווע בדירות קטנות וביחידות דיור".

מה בעצם גרם למחסור הזה?

 פינקר: "אחת הסיבות העיקריות למצב הנוכחי היא תכנית מחיר למשתכן ששמה מקל ב״גלגל הנע״, ויצרה פקק אשר גרם באופן משמעותי לעליית מחיר הדיור הן ברכישה והן בשכירות".

אלעד: "באופן יחסי יש פחות דירות קטנות בעיר, בלי קשר להשכרה, ויחידות הדיור מרביתן אינן חוקיות. לצעירים, משפחות חד הוריות, וגם זוגות מבוגרים יותר שהילדים פרחו מהקן, יש פחות אופציות בעיר".

ואיך המחסור מתבטא ברמות המחירים?

סנדרה מוראלי, French Connection: "מצב שוק השכירות בעיר מאוד בעייתי השנה. קיים ביקוש לדירות מכל הגדלים, בדגש  על דירות יחסית קטנות של 3 ו-4 חדרים. המחירים של דירות 3 חדרים לשכירות נעים היום סביב 4,700 שקל לדירה בבניין בלי מעלית, ולמעלה מ-מ-5,000 שקל בבניין עם מעלית. עסקאות לדירות 4 חדרים נסגרות היום במחיר ממוצע של 7,000 שקל, כאשר לפני שנה המחיר הממוצע נע בסביבות 5,500 שקל. בחודשים האחרונים המחירים עלו ב-25% לפחות".

פינקר: "מחירי הדירות בשכירות מרקיעים שחקים, ולעומת השנה הקודמת אפשר לומר שהם עלו בממוצע ב-15%. המחירים עלו בכל חלקי העיר באופן קיצוני, אך עדיין ניתן לראות פערים באזורי ביקוש שונים בעיר, שבהם מוכנים לקוחות לשלם אף יותר בגלל הלוקשיין האטרקטיבי. לדוגמה, דירת 3 חדרים במרכז העיר החדש, לב השדרה, בפרויקט של אפריקה ישראל, בגודל 62 מ״ר בנוי ומרפסת של 50 מ״ר מעל שטחי מסחר, הושכרה עכשיו ב-6,800 שקל לחודש. לו הייתה באזור אחר במודיעין ספק אם הייתה מתומחרת ב- 5,500 שקל. דירות זהות לדירה זו הושכרו בשנה שעברה בסדר גודל של 5,500 שקל לחודש".

שומכר: "בשנה האחרונה ראינו עליית מחירים של 5-10% בשוק השכירות, ואני לא צופה עוד עלייה במחירי השכירות בעיר".

אלעד:   "מחיר לדירת 3 חדרים נע כיום סביב 5,000 שקל לחודש, ובדירות 4 חדרים כבר מדובר על 6,000-6,500 שקל. בדירות 5 חדרים הטווח הפוטנציאלי רחב מאוד בהתאם לאפיוני הנכס".

מה צפוי לנו בקיץ?

שומכר: "הקיץ כבר כאן. מי שצריכים דירות לקיץ נמצאים כבר עכשיו בתהליך של חיפוש.

אלעד: "בגלל מצוקת ההיצע אנשים מודאגים, ולכן לעיתים מחפשים נכסים בשלב מוקדם מדי. שוק השכירות לרוב מאוד מהיר, ומי שזקוק לנכס באוגוסט קרוב לוודאי שבימים אלה לא ימצא דבר. שוכרים מעדכנים את בעלי הבית בדבר עזיבת הנכס או מימוש אופציה להארכת חוזה השכירות חודשיים-שלושה לפני תום חוזה השכירות, כך שקודם לכן אין בידינו תמונת מצב מדוייקת על שוק השכירות. מסיבה זו אני אופטימית ומקווה שלקראת הקיץ יחול שיפור. עם זאת, אני סבורה שהביקושים עולים על ההיצע".

מוראלי: "אני מאמינה שלקראת הקיץ המחירים עוד יעלו, כי אנשים רבים נמצאים בלחץ מפני שעדיין לא מצאו דירה ובעלי הנכסים מעלים את המחירים. לדוגמה, לאחרונה השכרנו בשכונת נופים דירת 4 חדרים ב-6,700 שקל לחודש, כאשר רק לפני שמונה חודשים דירה כמעט זהה הושכרה ב-5,500 שקל לחודש".

אכלוס פרויקטים בשכונת מורשת לא יציל את המצב?

פינקר: "שכונת מורשת שנבנית בימים אלו והחלה לאכלס את תושביה הראשונים

לא תיתן פתרון בקיץ הקרוב למצוקת השכירות, מאחר ועד תקופה זו הצפי לאכלוס הוא של כ-300 יחידות דיור מתוך 4,200, כלומר כ-10% מהשכונה. מה גם שרוב הדירות הן דירות למגורים ורק חלק קטן מהן יזלגו לשוק השכירות, בנוסף לעובדה שרוב האנשים לא אוהבים לגור באתר בנייה. הפרויקטים שצפויים לאכלס דיירים חדשים בקיץ הקרוב הם מתחם 1 מתוך 2 של הקבלן וואשחי את עמלה והפרויקטים של רמי צרפתי ושלמה כהן. שמצטרפים לפרויקט של גיא ודורון לוי שאוכלס כבר לפני כחודשיים. מה יהיו רמות המחירים בשכונה החדשה? קצת פחות משכונות אחרות, אבל לא באופן משמעותי, וזה רק בגלל ההיצע המצומצם בשלב זה".

שומכר: "היצע הדירות במורשת וקצב האכלוס תלוי בטופס 4, בעירייה וביזמים. כאמור, הקיץ כבר כאן, ועדיין לא ידוע אם כבר בקיץ הזה תוצע בעיר מאסה של דירות להשכרה".

מוראלי: "יש כעיקרון 4,300 יחידות דיור שאמורות להיבנות, אבל 70% מתוכן הופנו לתכנית מחיר למשתכן, מה שהעלה בצורה משמעותית את המחירים של הדירות שיצאו לשוק החופשי. הרבה פרויקטים נמצאים עדיין בתהליכי בנייה, אבל הדירות שיוצאות עכשיו להשכרה יותר זולות לעומת דירות דומות בשכונות אחרות. למה? כי השכונה נמצאת עדיין בשלב שהיא נראית כמו אתר בניה. לדוגמה, דירת 5 חדרים עם מרפסת הושכרה ב-6,200 שקל לחודש, מחיר  זול יחסית לשכונות אחרות בהן שכר הדירה לדירת 5 חדרים יכול להגיע גם ל-8,000 שקל לחודש".

אלעד: "לקראת הקיץ צפוי גל אכלוס בשכונת מורשת. זה צפוי לשחרר צוואר בקבוק, שהרי שוק הנדל"ן מאופיין במעין אפקט דומינו עצום. טפסי אכלוס מפנים משפחות המתגוררות בשכירות או שמכרו דירתן. כמו כן, בשכונה מתאכלסת תמיד יש שיעור דירות גבוה יחסית להשכרה. אנשים רכשו דירות לפני כמה שנים, ולא תמיד עיתוי האכלוס מתאים לצרכים המשפחתיים. כשהמציאות משתנה, מסיבות כאלו ואחרות, לעיתים אנשים מוותרים על רצונם להתגורר בדירה שקיבלה טופס אכלוס.  לגבי שכונת מורשת, חשוב לזכור שחלק מהזוגות והמשפחות שרכשו במסגרת מחיר למשתכן מלכתחילה לא התכוונו להתגורר בעיר או ספציפית בדירה שבבעלותם".