סנדרה מוראלי – French Connection
אני עוסקת בתחום הנדל"ן במודיעין מזה כ-15 שנה. במשך השנים ראיתי שינויים ומגמות שונות בענף, אבל את התהפוכות של השוק כמו שחווינו בשנה האחרונה עוד לא ראיתי.
זה היה "שוק של מוכרים", מאחר והיה ביקוש גדול של קונים והיצע נמוך של נכסים, בהיעדר בניה חדשה. כמו בשאר הערים בארץ, תהליך הוצאת היתרי בניה הוא ארוך וממושך, ולכן אין מספיק בניה של דירות חדשות. המחסור בנכסים גרם לתחרות בין הלקוחות על הדירות, וכדי לזכות בדירה לפעמים אפילו הסכימו לשלם מעבר למחיר השיווק. כל נכס שיצא לשוק נמכר במהירות, ונותר על המדף רק 16 יום בממוצע, מה שהביא לעליית מחירים מטורפת של כ-30% בממוצע, מה שהקשה עלינו, המתווכים הוותיקים, לבצע הערכות לשווי הנכס.
כך גם חווינו קושי בניהול משא ומתן מול מוכרים, שקבעו את מחיר המכירה המבוקש וקיבלו אותו, אם לא מקונה אחד אז מאחר. לא פעם קונים פספסו נכס שראו ואהבו, כי לא הזדרזו להתקדם לעסקה וקונה אחר הקדים אותם. במשרד שלנו ישנם לקוחות של משקיעים מחו"ל, שהבינו את מציאות הנדל"ן בארץ השנה וידעו לנצל את המומנטום כדי למכור את הנכסים שלהם ברווח גדול.
כמו שקורה בכל הארץ, כך גם במודיעין אנחנו רואים בחודשים האחרונים שינוי מגמה משמעותי. השוק הפך להיות "שוק של קונים". יש היצע גדול של נכסים וביקוש נמוך של לקוחות. המוכרים, הם אנשים שרכשו דירות לפני שנה – שנתיים, ומוכרים את דירתם לקראת המעבר לדירה החדשה.
העלאות הריבית על המשכנתאות מקשה על הקונים להתחייב להחזר חודשי גבוה, וגורמת להם ל"שבת על הגדר". הדירות היום נמצאות הרבה זמן על המדף, מה שמביא לירידת מחירים. לקונים היום יש יותר אופציות, ומוכר שבאמת רוצה למכור את דירתו יצטרך להתגמש במחיר.
תחזית לשנה הבאה: לדעתי בשנה הקרובה נמשיך לראות ירידה במחירי הדירות החדשות וגם בדירות יד שניה, ומצב דומה נראה גם בשוק השכירות.
ליזה טולדנו – רי/מקס MORE
אני עוסקת בנדל"ן במודיעין כבר 20 שנה. במהלך השנים מחירי הדיור עלו באופן עקבי, למעט מספר פעימות של ירידה או עצירה במחירים בעקבות תופעות כמו מע"מ אפס או משבר הסאבפריים. שנת 2022 החלה כשנה רגילה, ואז, ברבעון השני, החלה עליית מחירים הזויה שנעצרה ברבעון האחרון של השנה. את תקופת עליית המחירים אפיינו מספר פרמטרים: השוק הפך להיות שוק של מוכרים; מחירי הנכסים עלו ב-20-30%; מוכרים חששו למכור את הנכס לפני שייקנו אחר, מחשש שלאחר המכירה לא יעלה בידם לרכוש נכס חדש; הביקוש היה גבוה מאד, לעומת היצע דליל מאד.
הדבר גרר תופעות כמו נכסים שנמכרו בכל מחיר מבוקש, או נכסים שיצאו למכירה ונמכרו במחיר גבוה מהמבוקש. לנו במשרד היו מספר עסקאות שהקונים התמחרו ביניהם, והציעו הצעות גבוהות מהמבוקש. באחת העסקאות המוכר קיבל ארבע הצעות גבוהות מההצעה הקודמת. תופעה אחרת הייתה שהמוכר קיבל את המחיר המבוקש, ואז החליט להעלות את המחיר ב-100-200 אלף שקל.
תופעה נוספת שמאפיינת את התקופה בעקבות עליית מחירים, היא ששני פלחי קהל יצאו משוק הביקוש: זוגות צעירים שלא מצליחים לגייס את סכומי הכסף ואינם יכולים לרכוש דירה במודיעין, ומשקיעים שהבינו שבשל מחירי הנכסים לעומת התשואה החודשית, ההשקעה במודיעין לא מוצדקת.
התחזית לשנה הבאה: העובדה כי הצמיחה במשק הישראלי גבוהה, האינפלציה נמוכה יותר מכל העולם המערבי, אנשים מרוויחים כסף ועדיין קשה לגייס כוח אדם בישראל, מביאה למסקנה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות. בדירות יד 1 הקבלנים מנסים בכל כוחם לשמור על המחירים ולא להוריד, למרות שניזוקו מעליית הריבית. להערכתי, גם הם יצטרכו לנרמל את רמת המחירים בכדי לשרוד. הבעיה העיקרית כיום בשוק היא מחירי השכירות. בשונה משאר הארץ, במודיעין, לאור יציאת דירות רבות בשכונת מורשת לשכירות בשוק, אני מעריכה כי גם מחירי השכירות יתנרמלו ויחזרו לרמת המחירים שלפני העלייה ההזויה של שנת 2022.
כרמית בירנבאום – לב הנדל"ן
השנה מתחלקת לשני חציונים: החצי הראשון היה מטורף וחריג, כאשר נכסים נמכרו בתוך 48 שעות עד שבוע. ביקוש מטורף והיצע נמוך. מצב זה התרחש בגלל הריביות הנמוכות של לוקחי המשכנתאות, ולכן גם זוגות צעירים וגם משפחות יכלו לרכוש נכסים ולהשתדרג. בחצי השני של השנה, בשל עליות הריביות העולמית (שעדיין ממשיכות ועולות) והקושי לקבל משכנתאות ולעמוד בהחזרים, השוק חזר להתאזן והמחירים התיישרו לפי הממוצע של השנים האחרונות.
אנחנו מזהים מגמה שמוכרים רבים, לצערנו, עדיין לא מבינים ולא מתיישרים עם השוק בחזרה, כי השוק חזר להיות שוק של קונים. המון נכסים עומדים על המדף, והמון קונים עדיין יושבים על הגדר בשל הריביות הגבוהות. מה שכן, אנחנו מזהים בחציון האחרון המון עסקאות Back to back, בהן אנו מתמחים ומנהלים מכירה וקניה במקביל.
סוגי הנכסים המבוקשים ביותר השנה היו גם דירות 3 ו-4 חדרים, במקביל לביקוש רב גם בקרב משפרי דיור לדירות 5 חדרים ודירות חדשות.
התחזית לשנה הבאה: "הנבואה" אינה ידועה, אך אני חושבת שנראה מגמה שתמשיך את סוף השנה הנוכחית. התחזיות מדברות על כך שרק כשהריביות יתחילו גם לרדת נוכל לשוב אל רצף עסקאות בהתאם.
כרמית פינקר – U נכסים
השנה האחרונה לימדה אותנו שהכל יכול לקרות. משוק שבו מוכרים היו פשוט ״חוגגים״ על קונים ומקבלים כמעט כל מחיר, אפילו עבור בתים ״פצועים״ (הקשים למכירה), כעת הנכסים יושבים על המדף במשך חודשים רבים עד שיגיע הקונה שמוכן להתקדם לעסקה. כל זה הביא כמובן לעליית מחירים ששברה שיאים חדשים, בנוסף לשיא בלקיחת משכנתאות.
אבל אז עליית הריביות הפכה את השוק ב-180 מעלות, ושוק של מוכרים הפך לפתע לשוק של קונים. קצב מכירת הנכסים חזר לנורמה, וכעת עומד על 3-6 חודשים. רק מוכרים שיפנימו שכרגע זה המצב ויתאימו את עצמם למחירי השוק של היום, יצליחו למכור ולהתקדם לעסקה הבאה שלהם.
עוד השנה ראינו שבשכונות בהן ישנה קהילה חזקה הביקוש גבוה יותר משכונות אחרות. אחת מהתופעות הייחודיות שנתקלתי בהן השנה, היא הנכונות של משפחות שפעם לא היו מוכנות לזוז משכונה מסויימת (לדוגמה, אבני חן בשל הקהילה החזקה שבנו שם) להעתיק את עצמן לשכונות החדשות נופים ומורשת, וכך, בשיטת ״חבר מביא חבר״, נבנות קהילות חדשות בשכונות אלו.
התחזית לשנה הבאה: בשוק המכר של דירות יד 1 ויד שניה נמשיך לצפות במגמת התמתנות המחירים, בשל עלייה צפויה נוספת בריביות. נראה יותר עסקאות של משפרי דיור והורים מבוגרים שבאים לעיר בעקבות הילדים, ופחות זוגות צעירים. לגבי שוק השכירות, הצפי הוא שבשכונת מורשת תהיה כמות נכסים גדולה יותר להשכרה, והמחירים שם יהיו יותר זולים משאר השכונות, גם בגלל ההיצע וגם בגלל שהשכונה עדיין בתוך אתר בנייה. באזור המע״ר הביקוש יהיה גדול יותר, ובהתאם לכך גם מחירי השכירות.
לימור כרמלי מוסיפה: להיט השנה הבלתי מעורער הוא המע״ר בכבודו ובעצמו. המע״ר נושם ובועט בשיא המרץ, עסקים חדשים נפתחים והוא מביא תנועה של אנרגיה חיה. יותר ויותר אנשים מבקשים לגור בצנטרום המרכזי. קהל מבוגר תוקע יתד וקונה דירות במע״ר, המקום הכי חי בעיר. הנכסים המבוקשים ביותר בעיר הם הפנטהאוזים, שממשיכים לככב ולהיות מבוקשים על ידי משפחות בהם הילדים פרשו כנפיים, כמו אנשי רעות ומכבים הוותיקים, ובכלל זוגות מבוגרים שממשיכים לנהור בקצב אל העיר עוד מימי הקורונה.
זאב שומכר – שומכר נדל"ן
שנת 2022 התאפיינה בקיצוניות. בתחילת השנה ראינו ביקושים ערים עם היצע אפסי, שגרם לעלייה חדה במחירים. באמצע השנה חזינו בתחילתו של מהפך – ההיצע החל לגדול והביקושים התחילו לרדת. בסוף השנה המהפך הושלם ורמת הביקושים ירדה משמעותית.
חשוב לציין, שהתופעות האלה נכונות לא רק לגבי מודיעין, אלא גם לגבי שוק הנדל"ן בכל ישראל, ואפילו בחו"ל. כל כלכלן יגיד שהתוצאה הישירה של המצב הנוכחי היא ירידת מחירים, ואכן, אנחנו כבר רואים ירידה קלה ברמת המחירים, אבל, במודיעין ישנה בעיה. לא יהיה היצע דירות עתידי בחמש השנים הקרובות, וכתוצאה מכך ירידת המחירים בעיר צפויה להיות מתונה יותר מאשר במקומות אחרים.
מבחינת הנכסים המבוקשים בעיר, כשיש מעט ביקוש אי אפשר להצביע על סוג דירה ספציפי. באופן כללי, הנכסים המבוקשים ביותר במשרד שלנו הן הדירות המיוחדות – דירות גן ופנטהאוזים. מבחינת השכונות המבוקשות בעיר, יש ביקוש רב יותר לשכונות החדשות שקמו בעיר – הציפורים ונופים – מעצם היותן חדשות יותר ובזכות העובדה שבהן יש היצע של דירות חדשות.
התחזית לשנה הבאה: השכרה – אני צופה ירידה במחירי השכירות, בעקבות היצע של משקיעי מורשת. ירידה זו תאזן את העלייה החדה שהייתה השנה.
מכירה – אין היצע דירות יד 1, ולכן הקבלנים יכולים לבקש כל מחיר שהם רוצים, וכנראה גם יקבלו את אותו.
יד 2 – נראה ירידות מחירים קלות. להערכתי, הירידות האלה לא יהיו מספיק משמעותיות כדי שישתלם לחכות להן. מכאן ההמלצה שלי: לא לחכות. למוכרים אני אומר שכדאי להם להוציא כבר עכשיו את הבית שלהם למכירה, ולקונים אני ממליץ שלא להפסיד את בית החלומות שלהם מתוך מחשבה שהמחיר שלו יירד.
מנשה צורי – צוריאל בנדל"ן
המחירים בשוק הנדל"ן בישראל בשנה החולפת רושמים שיא היסטורי בכלל ובמודיעין בפרט, כאשר מחירי הדירות למכירה עלו במודיעין בשנה החולפת בשיעור מצטבר של כ-40%, עלייה דרמטית לכל הדעות. עליית מחירי הנדל"ן והדיור היא תולדה של גורמים רבים. מבין הסיבות לעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה, ככל הנראה הבולטת ביותר היא הירידה המתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה. בשנים הקרובות אין צפי לבנייה חדשה בעיר. מבין השכונות החדשות נופים ברובה כבר מאוכלסת, שכונת מורשת ברובה כבר נמכרה, כך שההיצע הולך וקטן ושיווקה של קייזר דרום יחל כנראה רק בעוד מספר שנים.
לצד ההיצע הדליל והביקוש המתעצם, ישנו גורם נוסף להאמרת מחירי הדיור – הזינוק במדד תשומות הבנייה. ייקור עלויות הבנייה מביא באופן טבעי גם לייקור עלויות הנכסים, דבר שמכביד בעיקר על קונים חדשים ורוכשים בתשלומים. משמעות הדבר היא שרף הכניסה לשוק הנדל"ן רק הולך ועולה. יחד עם זה, אנו רואים האטה משמעותית בכמות העסקאות, וזאת עקב ההעלאות בריבית בנק ישראל, שמייקרות מאד את עלות הכסף ומקשות מאד על נוטלי המשכנתאות.
הנכסים הכי מבוקשים של השנה הם עדיין הבתים הפרטיים ודירות הגן, שהתייקרו הרבה יותר משאר הנכסים מאז משבר הקורונה. השכונות המבוקשות ביותר הן מרכז העיר ושכונת נופים.
התחזית לשנה הבאה: מכיוון שהיצע הדירות במודיעין ימשיך להיות דליל, ומחירי חומרי הגלם ביחד עם מחירי שכר העבודה צפויים לעלות, המסקנה היא אחת ויחידה – עלייה במחירי הדירות.
סוניה אילייב – Infinity נכסים
לאחר שנה שבה המוכרים היו חזקים יותר מהקונים והכתיבו את הלך הרוח והמחירים בשוק, ברבעון האחרון נוצר היפוך כאשר עליית הריביות, שהחלה לפני חצי שנה על ידי נגיד בנק ישראל, הפכה את הקונים לצד החזק יותר. מגמה זו חזיתי לפני כחצי שנה בדיוק, כאשר ישבתי לארוחת צהריים עם אריאל וידר, יועץ משכנתאות המוכר.
סוגי הנכסים המבוקשים ביותר בעיר השנה היו דירות גדולות ונגישות, עם גינות או חצרות גדולות.
התחזית לשנה הבאה: מחירי השכירות שזינקו יישארו ברמתם הגבוהה, למעט בשכונת מורשת שעדיין נבנית, בה צפויים להימסר מאות נכסים בפרויקטים השונים. מחירי דירות יד 2 כבר נעצרו, ואולי נראה אף תיקוני מחיר לאחר שנת עליות חזקות במיוחד במודיעין, שאף עברו את הממוצע הארצי.
אורי וינקרט – הורייזן נדל"ן
שנת 2022 מבחינה נדל"נית הייתה שנה מאתגרת מאוד ומלאת תהפוכות. השנה התחילה במגמה חדה מאוד של ביקושים והיצע נמוך, מה שגרם מייד לעליית מחירים, שטיפסו ב-20-30%. מגמה זאת נמשכה במשך מספר חודשים. מה שנקרא: שוק של מוכרים. בהמשך השנה, עם עליית הריבית, המצב התהפך והשוק הפך לשוק של קונים. הרבה בתים בשוק וירידת מחירים משמעותית של 10-15%. מודיעין ישרה קו עם השוק הכללי בארץ. הביקוש לדירות קטנות ונגישות גדל, וכמובן גם לדירות בקרבת המע"ר.
התחזית לשנה הבאה: לדעתי, השוק יתייצב. המחירים יתמתנו, אבל לא יירדו לרמה שנרשמה לפני כשנה. מחירי השכירות, שגם הם טיפסו, יישארו גבוהים מאחר ויש היצע מאוד נמוך של דירות להשכרה וביקוש גבוה.
בתיה חן – עמית נכסים
מחירי הנדל"ן בארץ במגמת עלייה כבר כמעט 14 שנה. כרגע, לדעתי השוק מבולבל ומסורבל. הממשלה המיועדת מקבלת שוק דיור בעייתי ומחירים שהאמירו ב20% בשנת 2022. עליית הריבית בחודשיים האחרונים שינתה את המצב, וכרגע שוק הנדל"ן בקיפאון, אף על פי שמתקיימות עסקאות, שלדעתי חלקן במחירים לא ריאליים.
בחודש וחצי האחרונים ישנם הרבה נכסים למכירה וקונים מעטים, מה שנקרא "שוק של קונים". הנכסים אינם "נחטפים" כפי שקרה בחודשים מאי–אוגוסט השנה. בין הסיבות לכך ניתן למנות את עלית ריביות המשכנתא וחוסר יציבות תעסוקתית במשק.
בתוך העיר ראינו שמכבים ורעות, שכונות היוקרה של מודיעין, מבוקשות ביותר עבור תושבי העיר המעוניינים לשדרג את דירותיהם, ירושלמים המבקשים להתקרב לגוש דן, וצעירים חוזרים שמחפשים את חווית הכפר בתוך העיר.
הבעיה היא שישנם מוכרים שניזונים מ"רכילות נדל"ניסטית", ומתמחרים את הנכס שלהם במחיר גבוה בהרבה מהמחיר הריאלי. עם זאת, ישנם בתים שנהרסו ונבנו מחדש או ששופצו מהיסוד, שלגביהם עליית המחירים הייתה לכאורה הגיונית. נקוה ששוק הנדל"ן יחזור לשפיות.
