כפי שפורסם לראשונה במודיעין NEWS בשבוע שעבר, מועצת עיריית מודיעין אישרה את תכניתו של חיים ביבס להקמת רובע מגורים לסטודנטים וצעירים במרכז העיר, שילווה בהמשך בבניית קמפוס אקדמי.
מדובר על מגרש 601, מול מגדלי דמרי, שיועד מראש לטובת הקמת ומעונות סטודנטים, כאשר במסגרת התכנית החדשה ייבנו במקום ככל הנראה 362 יחידות דיור, בגודל של 30-65 מ"ר, בתמהיל שיורכב מדירות חדר/סטודיו, 2 חדרים ו-3 חדרים. מהמצגת שהציג בישיבת המועצה האחרונה ביבס בפני חברי המועצה, עולים הפרטים המלאים לגבי תמהיל הדירות ואופי המבנים.
על פי התכנון, שכמובן אינו סופי בשלב זה, ייבנו בסך הכל 10 מבנים משני טיפוסים. הסוג הראשון של המבנים יכלול 4 בנייני מגורים בני 7 קומות, שיכילו 12 דירות 1-2 בכל קומה. שאר הדירות, שיהיו ככל הנראה בנות 3 חדרים, ייבנו בסוג המבנים השני שיכלול 6 בניינים בני 3 קומות. בסך הכל צפויות להיבנות 104 דירות סטודיו, 204 דירות 2 חדרים ו-54 דירות 3 חדרים. בנוסף, ייבנו ברובע גם 2,600 מ"ר של שטחי מסחר, בילוי ופנאי, כמו גם פארק.
עוד עולה מהמצגת כי הכניסה הראשית להולכי רגל לרובע תהיה בצמוד לכיכר המפרידה בין חניות הרכבת לתחילת רחוב יגאל ידין. על פי התכנון, בכל קומת קרקע במבני המגורים יהיו 5 דירות, לובי, חלל עבודה שיתופי, חדר כביסה וחלל פונקציות שימושיות כגון חדר כושר או מועדון. כמו כן, בכל אחת משאר הקומות, מלבד יחידות דיור, ייבנה גם חלל שיתופי לכל דיירי הקומה.
הפרויקט צפוי להיות מבוצע בשיטת ה-BOT, במסגרתה מי שיבנו את המקום יהיו יזמים פרטיים, שלאחר ההקמה יקבלו זיכיון להפעלת הפרויקט למשך כ-25 שנה, שלאחריהן יושב הנכס לידי העירייה.
כזכור, בעירייה ניסו במשך שנים רבות להביא לעיר מכללה שתתמקם במגרש המדובר, ואף הקציבו לטובת הנושא 50 מיליון שקל, אולם הניסיונות לא צלחו מכמה סיבות, כאשר מלבד המגבלה הקיימת בארץ על פתיחת מוסדות אקדמיים חדשים גם העובדה כי כל גוף אקדמי שהיה מעוניין להגיע נדרש להשקיע עשרות מיליוני שקלים בעצמו היוותה מכשול. כעת, עם היציאה המתוכננת למכרז בשיטת BOT, צפויה הדרך לאיתור גוף אקדמי שיגיע לעיר להיות קלה בהרבה.
זה לא מספיק
בשבוע שעבר אישרנו בישיבת הנהלת העיר ומועצת העירייה את קידום פרויקט רובע הצעירים והסטודנטים שהציג ראש העירייה חיים ביבס, מתחם מגורים ומסחר שעתיד להתחבר לקמפוס אקדמי עתידי. אין ספק שזו בשורה גדולה לעתיד העיר, שמתחברת עם מכלול של פעולות חיוביות שניתן לעשות באמצעות התערבות בשוק ובתכנון העירוני.
לאט-לאט אנחנו מבינים שלקנות דירה בישראל כבר הפך להיות חלום רחוק שמעטים מגשימים אותו. החיים של צעירות וצעירים במדינה עוברים בשוק השכירות, שגם הוא ברובו נמצא בשוק הפרטי, עם חוזים דרקוניים ומחירים בשמיים, וכל זה רק מתגבר כשיש הצע נמוך של דירות קטנות כמו כאן בעיר.
פרויקט הרובע הוא חשוב והכרחי להגדלת ההיצע והתאמתו לאוכלוסייה סטודנטיאלית בטווח הארוך, ונכון לצרף אליו פרויקטים נוספים של שכירות ארוכת טווח ישירות מהקבלן, בדומה לפרויקט הנבנה כיום בשכונת מוריה ובעתיד גם בשכונות נוספות. לזה צריך להוסיף כמובן בנייה עתידית של דירות קטנות בשכונות החדשות, לצד קידום מדיניות של פיצול דירות בשכונות הוותיקות, דבר שאם יקרה ייתן מענה קרוב יותר להגדלת ההיצע המקומי ויתאים לצעירות וצעירים שרוצים להישאר כאן בעיר בדירות קטנות.
שכונותיה הוותיקות של העיר היוו מוקד למשפחות צעירות עם ילדים קטנים (ואני ביניהם) בסוף שנות ה90 ותחילת המילניום, ואופיינו בדירות גדולות באופן יחסי. כיום הדירות האלה כבר כמעט ומרוקנות מילדים ומייצרות חתך דמוגרפי אחיד המשפיע על מספר התלמידים בבתי הספר וגם על בתי העסק בעיר. תופעה זו של "התרוקנות הקן" יכולה לייצר פוטנציאל רחב לפיצול הדירות, ללא עומס על התשתיות העירוניות וכמנוף חיובי לפיתוח העסקים והקהילה.
בשנת 2017 חוקק תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה כהוראת שעה ל-5 שנים, המתיר לבעלי דירות צמודות קרקע לפצל את הדירה בהליך מהיר, וזאת על מנת להגדיל את ההיצע בכל הארץ. בפועל, התיקון לא צלח מהסיבה הפשוטה – הוא פשוט לא לקח בחשבון את הרשויות המקומיות בתהליך.
לפני כחודש וחצי הצטרפתי לוועדה המיוחדת למענה לאתגרי הצעירים והצעירות בישראל בכנסת, שם העלתי את נושא קידום הפרויקטים לדיור בשכירות ארוכת טווח, הסדרת נושא חוק שכירות הוגנת, וכמובן מתווה לפיצולי דירות בפיקוח ממשלתי באזורי הביקוש תוך שיתוף ובחינת מתן תמריצים לרשויות המקומיות.
אין לי ספק שב-2022 האקלים הציבורי בתחום התכנון שונה משהיה בשנים האחרונות. בערים רבות וגם ברמה הלאומית אנחנו רואים תהליכים של "היפוך הפירמידה" – ממדיניות של ערים הומוגניות, מופרדות שימושים ומבוססות נסיעה ברכב לערים עם אוכלוסייה הטרוגנית, יותר עירוב שימושים של מסחר, משרדים ודירות קטנות או משותפות, והתבססות על תשתיות הליכה ותחבורה ציבורית יעילה.
בסופו של דבר, מדיניות שבה הצעירים והצעירות במרכז משפיעה בטווח הקצר והארוך על ההתפתחות הנכונה של העיר, פיזור אוכלוסייה בחתכי גיל שונים בשכונות, ניצול תשתיות עירוניות והשפעה חיובית על העסקים, על מערכת החינוך, הקהילה ועוד. אני מאמין בכל ליבי שמודיעין תמשיך להוביל, להעצים ולקדם חדשנות גם במהלכים הקשורים בתכנון העירוני, ותשמש מודל לחיקוי לערים נוספות.
אור גרינפלד, חבר מועצת העירייה ומייסד 'אנחנו הצעירים'.
