חמש שנים חלפו מאז הפך שרטוט פרי ידו של ראש עיריית מודיעין, חיים ביבס, למציאות של ממש עם השקתו הרשמית של המע"ר, בחנוכה 2019. ההתרגשות של ההתחלה התחלפה במהירות רבה בפסימיות בעקבות פרוץ מגפת הקורונה, עם הסגרים וההגבלות, שלאחריהן הגיעו האטה כלכלית ואחריה מלחמת "חרבות ברזל". תוסיפו על כך את העובדה כי 70% מתושבי מודיעין עובדים מחוץ לעיר ולא נמצאים בה בשעות היום, בנוסף לכך שהדרך להשלמת פיתוח האזור עוד ארוכה, ותקבלו קושי נוסף להתרוממות המע"ר והצלחת העסקים בו.

בעירייה תלו תקוות רבות במתחם החדש, שיש לציין כי עד כה נבנה רק חלק ממנו (ראו בהמשך), שבא, בין היתר, לתקן את הטעויות ההיסטוריות שנעשו במהלך תכנון העיר מודיעין. כעת, לרגל ציון חמש שנים להשקת המתחם, זה הזמן לבחון האם מדובר בהצלחה, או שכמו שטוענים חלק מבעלי העסקים בו וגם גולשים רבים בקבוצות המודיעיניות ברשתות החברתיות – "המע"ר לא ממריא".

נסגרים, אבל גם נפתחים

ראשית, בשנים האחרונות אכן נסגרו עסקים רבים שנפתחו במע"ר (קריספי צ'יקן, הצ'יפס ההולנדי, סיגלריה ורבים אחרים), באופן הנראה כטבעי לעולם המסעדנות הידוע כמסוכן ולא יציב, אולם במקביל ישנם עסקים לא מעטים הפועלים במע"ר כבר מספר שנים, חלקם אף מאז הקמתו. כך למשל, מלבד מורדן בר שצפוי להיסגר בקרוב, במבנים של העירייה באמצע השדרה ימשיכו לפעול לחמש שנים נוספות מסעדת קסבה, פסטה בסטה, הגלידריה לג'נדה והפיצריה בסטרד. עסקים נוספים הפועלים בהצלחה במע"ר מזה שנים לא מעטות: מנדה בר, ג'פאניקה, דלי קרים, קצפת, נוי השדה, לה ניניו, חלום יעקב, רוסטר, אליבי רום ורבים אחרים. גם עסקים יחסית חדשים, כמו מסעדת רובן, נוחלים הצלחה משמעותית.

עם זאת, לאורך השדרה המרכזית ישנם גם שטחי מסחר העומדים ריקים, בעיקר בבית יעקובי ובפרויקט של חיים זקן, ובעלי עסקים עמם שוחחנו השבוע מספרים כי ישנם לא מעט בעלי עסקים הממתינים לסיום החוזה שלהם על מנת לעזוב את המע"ר. עוד טענו השבוע מספר בעלי עסקים כי בעירייה לא עשו מספיק כדי לסייע להם, במיוחד בשנים הראשונות להקמת המתחם, כמו למשל בהנחות בארנונה ובמיסי עירייה, ביצירת אירועים עירוניים בשדרה ועוד. יש לציין, כי בעירייה כן מייצרים אירועים כאלו, מפסטיבל ניצוצות בסוכות ועד לאירועים קהילתיים קטנים יותר בשבתות, אולם אותם בעלי עסקים טוענים כי יש צורך בהרבה יותר מכך. עוד יש לציין כי בעירייה שיפרו בשנים האחרונות באופן משמעותי את השירות לבעלי עסקים ויזמים, גם באמצעות מנהלת אופק, אולם לא הוקם עוד לפני השקת המע"ר גוף ייעודי שתפקידו לקדם את המתחם.

את טענות אותם בעלי עסקים עמם שוחחנו השבוע, שחלק מהם אף כינו את האזור כ"בית קברות לעסקים", סותרים נתוני הנדל"ן. כך למשל, על פי נתונים שהציגו השבוע במשרד התיווך שומכר נדל"ן, בשנה האחרונה עלה הביקוש לשטחי המשרדים בבניינים שבמתחם, ומחירי השכירות בהם נעים כיום סביב 80-100 שקל למ"ר. מחירי השכירות בשטחי המסחר באזור עומדים היום על 180-200 שקל למ"ר לחודש לאורך רחוב דם המכבים, ועל 90-150 שקל ברחובות הסמוכים לשדרה המרכזית. לו היה מדובר על התרסקות עסקית של ממש במתחם היינו צפויים לראות הוזלה משמעותית של מחירי השכירות באזור וצניחה ברמות הביקוש, דבר שלא קרה עד כה.

כאמור, הגולשים המודיעיניים מרבים להתלונן על המע"ר, בין היתר על מצוקת החניה באזור. עם זאת, לאורך המתחם – מהחניון שמתחת למועדון הגריי, דרך חניוני בנייני המשרדים לאורך השדרה ועד לחניון העירייה – ישנם למעלה מאלף מקומות חניה, שרבים מהם בחינם לשעה-שעתיים הראשונות. במקרה זה נראה כי מדובר בקושי להסתגל מצד תושבי העיר, שהתרגלו שבעיר החניה היא בחינם ובסמוך לבית העסק. איילת הלפרין משומכר נדל"ן מוסיפה: "הבעיה המרכזית ששבה ועולה על ידי התושבים היא בעיית החניה. תושבי מודיעין התרגלו למרכזים שכונתיים או לחניונים רחבי ידיים במרכז עינב, ובמע"ר הם נדרשים ללכת מהחניה עד לבתי העסק. אמנם יש מספר לא מבוטל של חניונים, אבל עבור התושבים זה לא מספק".

ביקורת נפוצה נוספת היא על תמהיל העסקים במע"ר, שרובו עדיין בנוי מעסקי המזון. סגן ראש העירייה אור גרינפלד, שהחזיק במרבית השנים האחרונות בתיק העסקים הקטנים, הסביר השבוע: "צריך לזכור שיש שם הרבה שטחי משרדים שבצוהריים אנשים יורדים לאכול, אבל יש גם חנות לבעלי חיים וחנות תשמישי קדושה, יש חנות אופטיקה וחנות פרחים, חנות לכלי עישון וחנות צעצועים ועוד. יש תמהיל. בסופו של דבר, רשתות האופנה מעדיפות לפתוח במרכזים כמו ביג ובקניונים. אני גם מנסה לייצר עכשיו תרבות של פופ-אפ, להביא יזמים שינסו 'להתגלח' על חנויות במע"ר לחודש-חודשיים ואז לראות איך הם ממשיכים, ואת זה אני עושה יחד עם יזמים ובעלי עסקים בשדרה ואני מקווה שזה יתחיל בחודשים הקרובים". בנוסף לדבריו של גרינפלד, יש לציין כי במע"ר פועלים גם לא מעט בתי עסק משמעותיים נוספים שאינם מתחום המזון, כמו פרפורמנס רוק ומיי נינג'ה, לייזר טאג, קריוקי ועוד, כמו גם מספר חדרי כושר.

לשאלת התמהיל התייחס השבוע גם זאב שומכר, שאמר כי "רחוב ראשי צריך להיות מגוון. המע"ר שלנו מתבסס בעיקר על מזון ופנאי, וחסרים עסקים מתחומים משיקים. אין רשתות הלבשה, אין חנויות נעליים, יש חנות בגדים אחת, חנות צעצועים אחת וחנות אופטיקה אחת. כרגע, רשתות ההלבשה הגדולות נמצאות בקניון הסמוך ונמנעות מלצאת החוצה. כשייצאו למע"ר הן ודאי ימשכו קהל רב".

כאמור, כפי שצוין בפתיחת הכתבה, היקף המבנים ובתי העסק ושטחי המשרדים במע"ר עתיד לגדול באופן משמעותי ביותר בשנים הקרובות. תחילה, בתוך השדרה המרכזית עצמה נבנה בימים אלו פרויקט My Avenue של חברת גלעד מאי, שיכלול 123 דירות בשבעה בניינים. בצד השני של השדרה, בצמוד למוזיאון מורשת החשמונאים, אושרה לאחרונה תוכנית הבינוי של פרויקט נוסף, של חברת י.זילברמינץ, שמלבד 88 דירות יכלול גם חזית של שטחי מסחר. פרויקט נוסף שעתיד להיבנות באמצע השדרה הוא "דוידסון בשדרה", שיכלול שמונה קומות של שטחי משרדים ומסחר.

עוד נבנה בימים אלו פרויקט רחבת הירידים, בפינת הרחובות מתתיהו והרכבת, שתשמש לטובת אירועים עירוניים, שווקים ועוד, ותכלול רחבה פתוחה ומבנה מסחרי חד-קומתי בו מתכננת העירייה פתיחת מסעדות ובתי קפה. במקום אף נבנה חניון תת-קרקעי שיכיל 350 מקומות חניה. בצמוד אליו נבנה בית הדיור המוגן של חברת עד 120, שיוסיף מן הסתם לאזור כולו מבקרים לא מעטים, כאשר בסמוך ישנם גם מגדל המשרדים החדש של עזריאלי ובית המלון שייפתח באמצע השנה.

מוקד משיכה משמעותי לאזור כולו עתיד להיות המבנה שמוקם בימים אלו במגרש 10 במע"ר, שיכלול מלבד מרכז רפואי מתקדם (כולל מכון דימות, חדרי ניתוח ועוד) גם בתי קולנוע, משרדים ושטחי מסחר נוספים. לכל אלו צריך להוסיף גם את רובע הסטודנטים שייבנה במרחק הליכה מהמע"ר, בפינת הרחובות עמק זבולון ויגאל ידין, וצפוי להוסיף מאות צעירים שיתגוררו ויבלו באזור.

חמש שנים של צמיחה והתחדשות

בדצמבר 2019 נפתח מרכז העסקים הראשי (מע"ר) של מודיעין, ומאז הוא משנה את חוויית הבילוי של תושבות ותושבי העיר. השדרה המרכזית הפכה במהירות ללב הפועם של העיר – מרחב פעיל ושוקק חיים שמושך אליו תושבים ומבקרים מהעיר ומחוצה לה.

במהלך חמש השנים האחרונות ביססנו את המע"ר כמרכז עירוני ועסקי מוביל. מסעדות, בתי קפה וחנויות ייחודיות פועלות בשדרה לצד מרפאות, משרדים וחברות היי-טק, שמביאות לעיר גם חדשנות וגם מקומות עבודה. בשעות הערב האזור מתעורר לחיים והופך למוקד בילוי שמציע מסעדות מגוונות ואווירה מיוחדת.

בנוסף לבילויים ולקניות, המע"ר הפך גם למוקד תרבות משמעותי ואנו מקיימים בו אירועים עירוניים. פסטיבל ניצוצות, מופעי מוזיקה בחגים, שווקי אמנות ואירועים כמו פסטיבל צלילי סתיו ומרוץ הלילה מתקיימים בשדרה המרכזית, והפכו למסורת שמחברת  בין התושבים לבין בעלי העסקים.

בשנים האחרונות הקמנו בשדרה עוגני תרבות משמעותיים – מוזיאון מורשת החשמונאים ומועדון הגריי – שמביאים לאזור פעילות תרבותית עשירה ומגוונת. אך אנחנו לא עוצרים כאן: בימים אלו ממש אנו מקימים ומתכננים מרכזי בילוי, פנאי ותרבות נוספים – מתחם בתי קולנוע, מרכז ירידים גדול ומתחתיו חניון עירוני תת-קרקעי, בית חדש לגיל הזהב ומרכז חשוב נוסף שנבנה בקצב מואץ – מרכז רפואי חדשני שייתן מענה בריאותי ראשוני במגוון רחב של טיפולים, כל זאת לצד בית המלון הראשון שייפתח בקרוב וממוקם בלב ליבה של העיר.

אנחנו משקיעים רבות בעידוד עסקים בעיר בכלל ובשדרה המרכזית בפרט, ופועלים לשיפור ופיתוח השדרה החל מהוספת תשתיות, דרך שדרוג חוויית המבקרים ועד ליצירת מוקדי עניין חדשים. באמצעות חברת אופק אנו מספקים לעסקים כלים ותמיכה שעוזרים להם לצלוח את האתגרים היומיומיים. התמיכה הזו היא חלק חשוב מהחזון שלנו – לחזק את הכלכלה המקומית וליצור מרחב עסקי, שבסופו של דבר, מועיל לכל תושבי העיר.

אני עצמי מבקר במע"ר באופן קבוע. אני נהנה לשבת בבתי הקפה ובמסעדות עם חברים או לקנות בחנויות הקבועות שאני אוהב, בעיקר לפני השבת. בשבילי, המע"ר הוא לא רק פרויקט עירוני מוצלח, הוא חלק מחיי היום-יום שלנו, מקום שבו נפגשים, נהנים ומבלים.

אני רואה בשדרה במרכז העיר שלנו לא רק פרויקט עירוני מתמשך שיש להשקיע בו באופן שוטף ועקבי, אלא גם מקור לגאווה עירונית ודוגמה לפיתוח והתפתחות עירונית. אנו נפעל להשקיע בו ואני בטוח שהוא ימשיך להתפתח ולבסס את מקומו כמרכז מוביל ומשגשג בישראל, שישמש מקום משיכה לעסקים ולמבלים.

חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין