שמונה שנים חלפו מאז הגרלות התוכנית הממשלתית מחיר מטרה במודיעין, בה הוגרלו 2,700 דירות במחיר מסובסד, וכעת מתחילות דירות אלו לצאת לשוק הנדל"ן המקומי לאחר שהסתיימה תקופת האיסור על הזוכים למכור את הדירות.
שאלנו השבוע את אנשי הנדל"ן המקומיים כמה מתוך 2,700 הדירות, שכמעט כולן ממוקמות בשכונת מורשת, צפויות לעמוד למכירה בשנים הקרובות, ואיך ישפיע מהלך זה על מחירי הדיור בשכונה בפרט ובעיר בכלל.
זאב שומכר, ממשרד שומכר נדל"ן, מסביר: "כל ההגרלות התקיימו בשנת 2017, אבל מכיוון שלא כל הדירות קיבלו טופס 4 באותו המועד, כך גם המועד בו ניתן להוציא את הדירות למכירה אינו אחיד. בנוסף, מי שרוצים לקבל פטור מתשלום מס שבח נדרשים להמתין שנה וחצי נוספות לפני המכירה. לכן, בנוסף על כך שלא כל בעלי הדירות ירצו למכור את הדירות שברשותם ולממש את הנכס, לא כל המעוניינים למכור יוציאו אותן לשוק באותו הזמן. לכן אני לא צופה ששוק הנדל"ן במודיעין יוצף בכל הדירות בו זמנית. יהיו הרבה דירות, אבל חשוב להסתייג ולומר שלא כל הזוכים ירצו לממש את הנכס".
ריקי הנובר משומכר נדל"ן מוסיפה: "רוב הזוכים בהגרלות קנו את הדירות כהשקעה, כדי שתהיה להם אופציה למינוף עבור דירה אחרת בהמשך. זה 'סיבוב' לגמרי מתבקש. כעת אנחנו רואים דירות של מחיר למשתכן שיצאו למכירה, ונראה עוד ועוד דירות כאלה במהלך התקופה הקרובה."
כרמית פינקר, מבעלי U נכסים, מתייחסת גם לרווח אותו עתידים בעלי הדירות לגרוף: "מורשת היא השכונה הכי גדולה בעיר, עם 4,200 יחידות דיור שמתוכן 70% שווקו במסגרת התוכנית הממשלתית. 55% מתוך הזוכים בדירות כלל לא גרים בעיר, ובעצם עושים 'סיבוב כלכלי', ולכן בשלוש השנים הקרובות ייצאו המון דירות למכירה בשכונה. הרווח הצפוי להם נע סביב 40-50%, אבל מי שצריך וחייב למכור יהיה קשוב לשוק ואף יצטרך לרדת במחיר כדי להיות אטרקטיבי. בסופו של דבר, לאחר שהזוכים יתחלפו בדיירים מקומיים, המחירים ישובו לעלות".
גם מנשה צורי, בעלי משרד התיווך צוריאל בנדל"ן, התייחס השבוע להתפתחות בשוק המקומי: "בהתבסס על הנתונים הזמינים, ניתן להעריך כי מתוך כ-2,500 הדירות בשכונת מורשת כשליש יצאו למכירה, זאת אומרת 800 דירות שעשויות לצאת לשוק בשלוש השנים הקרובות. דירות 3 חדרים שנרכשו במחיר של 1.1 מיליון שקל עשויות להימכר היום גם ב-2.5 מיליון שקל, כלומר רווח פוטנציאלי של למעלה ממאה אחוז".
על ההשפעה על השוק המקומי אומר צורי כי "זה יכול להוביל לירידה במחירים בטווח הקצר, או לפחות לבלימת העלייה החדה במחירים שנצפתה בשנים האחרונות. עם זאת, הביקוש הגבוה למגורים במודיעין, בשל איכות החיים והתשתיות המפותחות, עשוי לאזן את ההשפעה הזו. ייתכן שנראה התאמות במחירים ובקצב העסקאות בהתאם להיצע הדירות שייצאו למכירה".
יורדים כבר עכשיו
לדברי זאב שומכר, ירידות מחירים בשכונת מורשת אנו רואים כבר כעת, עוד לפני ההצפה הצפויה במכירת הדירות שנרכשו במסגרת התוכנית הממשלתית. "אם לפני חצי שנה דירה במורשת נמכרה במחיר של לא פחות מ-3.3 מיליון שקל, אותה הדירה תימכר כעת ב-3 מיליון שקל. כלומר, אנחנו רואים ירידה של כמעט 10% במחירי הדירות במורשת, גם דירות בנות 3 חדרים וגם דירות של 4 חדרים."
"כשיש היצע גדול, המחיר יורד", מסביר שומכר, "מי שקנו דירה במחיר מוזל יכולים להוריד את המחיר בלי להרגיש 'פראיירים'. הדירות מוצעות במחיר זול יותר לא כי הבעלים שלהן לא רוצים להרוויח עוד, אלא כי אנשים לא קונים. יכול להיות שמי שימכרו את הדירות שלהם רק בעוד שנתיים יצאו מורווחים, כי השוק עשוי להשתנות, אבל אין לנו את היכולת לצפות את ההתנהגות של השוק בטווח של שנים. הכל משתנה כאן כל כך מהר".
עוד מספר שומכר כי רוכשים פוטנציאליים במורשת מבקשים כיום לדעת האם הדירה שווקה במסגרת הגרלה או בשוק החופשי, זאת מאחר ואנשים "רוצים לדעת את ההיסטוריה של הנכס, למרות, שאלו אותן דירות, איכות הבנייה זהה וזה לא באמת משנה. ייתכן ששואלים כדי שיהיה להם כלי למיקוח מול הבעלים".
לגבי הרווח הצפוי לבעלי הדירות אומר שומכר: "בגדול, אני מעריך שבעלי הדירות יקבלו פי 2.5 מהמחיר בו קנו את הדירות. הדירות האלו נמכרו במחיר מיוחד של עשרת אלפים שקל למ"ר, בעוד ששאר הדירות בשוק נמכרו באותה תקופה ב-20 אלף שקל למ"ר. כיום, לשם ההשוואה, המחיר הממוצע הוא 30 אלף שקל למ"ר. אבל צריך לזכור שאלא אם המוכרים לוקחים את הכסף הזה כדי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, אם הם רוצים לקנות דירה בארץ, במקום בו הם רוצים לגור ולא במקום בו המדינה הגרילה להם, גם המחיר של הדירה החדשה שלהם עלה והרווח הוא אותו הרווח שהיה להם ביום הזכייה. 10 לעומת 20, ולא 10 לעומת 30. חשוב גם לזכור שלא מדובר על רווח נקי, מאחר והקונים שילמו את עליות המדדים, שילמו שכירות במשך שנים עד לקבלת הדירות, והיו להם עוד הוצאות ועלויות מימון".
