בימים אלה מלאו שלוש עשרה שנים לאכלוס השכונה שנקראה במקור "בוכמן" (על שם האדריכל מאיר בוכמן שתיכנן אותה) והיום היא למעשה שתי שכונות – השבטים ומוריה. מדובר, בוודאי מבחינה נדל"נית, בשכונה היקרה ביותר במודיעין מכיוון שהיא מתאפיינת בריבוי של בתים צמודי קרקע בוואריאציות שונות. חלק מהם כבתים פרטיים, חלק כדו-משפחתיים או "משורשרים", והרוב הם בבניינים מדורגים למיניהם. המשותף כמעט לכולם הוא מטראז' גדול.

מאיר בוכמן, האדריכל שתכנן את השכונה, הוא אדריכל ותיק ומוכר בוגר הטכניון שמחזיק כיום במשרד אדריכלים מצליח בתל אביב. הוא הוסמך לתואר באדריכלות ובינוי ערים מהטכניון בשנת 1964, היה בעל משרד עצמאי בשנים 1970-1988, והפך להיות שותף במשרד גולדנברג-בוכמן אדריכלים  כשתיכנן את השכונה.

במקור תוכננה השכונה כהמשך/הרחבה של רעות ויועד לה השם הסתמי "רעות ג'". כמו ברעות כך בבוכמן ניתנו היתרי בניה לבתים צמודי קרקע גדולים בהרבה מקוטג'ים בשכונות אחרות בעיר. "עם התנאים התחלתיים כאלה", אומר איש הנדל"ן זאב שומכר, "היה ברור שזו תהיה השכונה היקרה ביותר במודיעין".

זו שכונה יותר "טובה"?

"אחד הדברים המייחדים את שוק הנדל"ן במודיעין הוא שאין כאן שכונות לא טובות. בניגוד לערים ותיקות בהן יש אזורים שנחשבים טובים פחות, במודיעין אין אזורים שנחשבים לא טובים. אבל כן יש אזורים שנחשבים טובים יותר, ועקב כך מחירי הנדל"ן בשכונות אלה גבוהים יותר".

נחזור להיסטוריה. בסופו של דבר השכונה לא צורפה לרעות וכך בראשית הדרך, בשנת 2001 החלו לבנות את "בוכמן צפון", שבה מוקמו מרבית רחובות השבטים. כשהוחלט בעיריית מודיעין להעניק לכל שכונה שם משלה לכן היה זה טבעי לכנות את בוכמן צפון בשם "שכונת השבטים".

בשנים 2007-8 החל אכלוס בוכמן דרום, שלימים קיבלה את השם "מוריה". שכונה זו הביאה משב רוח מרענן בתחום שמות הרחובות; בשעה שברחבי העיר יש רק רחוב אחד הקרוי על שם  אישה (דבורה הנביאה בשכונת הנביאים, הרי שבמוריה יש מספר לא מבוטל של רחובות הקרויים על שם נשים מן המקורות: מרים החשמונאית, שרה אמנו, אסתר המלכה, לאה אמנו, שלומציון המלכה, רבקה אמנו, יעל הגיבורה ורחל אמנו.

פרופיל של שכונה חזקה

יואל שפריצר, סוכן בקבוצת שומכר נדל"ן, המתמחה בשכונות השבטים ומוריה, מדגיש מדוע השכונה מבוקשת: "מבחינת מיקום ונגישות, השכונה קרובה לכל מקום – מדרום לשכונה כביש לטרון ממזרח לה רעות, מצפון שכונת משואה (גבעה סי לשעבר). השכונה קרובה ליציאה מן העיר, הן לכיוון לטרון והן לכיוון 431. שביל הולכי רגל מקשר אותה עם רעות.

כעת מתוכננים שני מרכזים מסחריים חדשים. האחד ברחוב מנחם בגין, והשני, ברחוב לאה אמנו/שבטי ישראל, שמתוכנן להיות מרכז יוקרתי ויוצא דופן, ויתן מענה לתושבי השכונה מבחינת קניות ובילוי.

השכונה רוויה בגנים ופארקים ירוקים, כשבכל רחבי השכונה קיימים גנים עם מתקני שעשועים ופיתוח סביבתי. הפארק ברחוב יצחק רבין, ברחוב יוסף, ברחובות יששכר וראובן, לאורך מנחם בגין, וקומפלקס ספורטיבי מושקע מאד של פארקים ומגרשי ספורט ואקסטרים במנחם בגין על שדרות החשמונאים.

מוסדות חינוך – בשכונה מספר מוסדות חינוך. בתי ספר יסודיים רעים בראובן, ניצנים ביצחק רבין, שבטי ישראל באסתר המלכה, אלונים בשרה אמנו, אריאל יסודי תורני במנחם בגין, משואות נריה ביצחק רבין. ישיבה תיכונית בני עקיבא ברחוב ראובן, אולפנה ביצחק רבין ליד משואות נריה.

בתי כנסת ומקווה – לאור ריבוי שומרי מסורת ודתיים לאומיים בשכונה, ניתן למצוא בה מספר רב של בתי כנסת. בשבטים לפחות 3 במבנים יעודיים, במוריה לפחות 5 במבנים יעודיים ועוד רבים הממוקמים בגני ילדים ובתי ספר. המקווה בשכונה ממוקם ברחוב יעל הגיבורה".

פרופיל של אוכלוסיה אמידה

מבחינה נדל"נית זאב שומכר מצייר את אופי השכונה והמחירים בה: "המחירים עברו שינוי מאד קיצוני מאז החלו בשיווק יחידות הדיור באזור. בתחילה השכונה התאפיינה בהרבה מאד מבנים צמודי קרקע, קוטג'ים דו-משפחתיים, קוטג'ים טוריים ווילות, אולם בהמשך נבנו בה גם בתי דירות נמוכים. חלק מן הרוכשים קנו את בתיהם באמצעות קבוצות רכישה שהיו מורכבות בעיקר מישראלים תושבי הארץ, חלקם ממודיעין וחלקם מחוצה לה. אלה קנו ברחובות שמעון ויהודה וגם בנפתלי ויוסף. יש גם איזור המאוכלס ברובו על ידי אנשי צבא, שקנו את הבתים דרך עמותה צה"לית, ואלה נמצאים ברחובות ראובן, אשר יששכר וקצתם גם באסתר המלכה.

מוריה מציעה דירות גדולות, דופלקסים, דירות גן ואף קומפלקסים של דירות עם בניינים נמוכים הבנויים סביב חצר מרכזית פנימית, דבר שאין בנמצא בשכונות אחרות בעיר".

שפריצר: "בוכמן החלה כשכונת קוטג'ים ובהמשך נוספו גם דירות. ראשוני התושבים שהגיעו לשכונה היו משפרי דיור ממודיעין, הרבה ירושלמים והרבה מאד עולים חדשים, בעיקר מארצות דוברות אנגלית. המחירים בשכונה היו תמיד גבוהים, אולם ישנם פערים הולכים וגדלים בין מחיר דירת 4 חדרים בשאר אזורי העיר, לבין מחיר של קוטג' בבוכמן. תדמית השכונה בעיני תושבי מודיעין היא של דתיים ממוצא אנגלו-סכסי ושל משפחות אמידות. עם זאת, ניתן למצוא בה אוכלוסייה מגוונת, עם שילוב של דתיים וחילוניים, ישראלים ותיקים ועולים חדשים".

ליזה טולדנו זכיינית "רימקס" במודיעין בדעה שבוכמן ממוצבת כשכונה היוקרתית ביותר בעיר: "כבר בשלב הבניה השכונה הוגדרה כ'דובדבן שבקצפת'. האוכלוסיה הדתית המתגוררת בשכונה מורכבת ברובה מעולים אנגלו-סכסים, שהגיעו למודיעין והיו מעוניינים לגור אחד ליד השני, בקהילה משותפת. לכן הם היו מוכנים לשלם מחיר גבוה יחסית עבור המיקום והנכסים הייחודיים של השכונה. רחוב יוסף בשכונה הוא המבוקש ביותר. רונית אלעד סוכנת של רימקס המתמחה בבוכמן מכרה בשנה האחרונה מבחר גדול מאוד ומגוון של נכסים בבוכמן".

ומשם – עוברים לרעות

את תופעת המחירים ההולכים ועולים באזור תולה שומכר ב"חוצניקים". שומכר מסביר כי משפחה שהחליטה לעלות ארצה מארצות הברית, קנדה, אנגליה או דרום אפריקה, מכרה בית בחו"ל, דבר שהותיר בידיה כסף מזומן, במטבע זר, ברמות מחירים של חו"ל. חוסר ההבנה שלהם ברמות המחירים בישראל והימצאותו של הכסף ממכירת הבית שלהם בכיסם גרם להם להיות מוכנים להוציא סכומים גבוהים תמורת הבית החדש בישראל.

שפריצר: "אין עוד איזור במודיעין שחווה שינויים כה קיצוניים במחירי הנכסים ועליות כה חדות במחירו של נכס בודד. מי שקנה בעבר נכס בבוכמן כהשקעה מקבל היום תשואה נאה ביותר עבור כספו מהשכרה". לדברי שפריצר, העסקאות היקרות ביותר בעיר מודיעין היו בבוכמן. למשל, "קוטג' בן 6 וחצי חדרים ברחוב דן בפרויקט של חברת מליבו אשר נבנה ב-2002 נמכר בסוף 2013 בכמעט ארבעה וחצי מיליון שקל. שפריצר מעריך כי היום מחירו של הנכס הוא כבר 4.8 מיליון.

קוטג' נוסף בן 6 חדרים ומרתף ברחוב יוסף (של חברת צרפתי) נמכר בשנת 2010 בארבעה מיליון שקל. לדברי שפריצר, בחמש השנים האחרונות היו 19 עסקאות מכר של נכסים בשכונה בסכומים שנעו בין 3.5 עד 4 מיליון שקל. הוא מעריך כי מרבית הקוטג'ים בשכונה נקנו במחירים שנעו בין 300 ל-350 אלף דולר (אז בין 1.2-1.4 מיליון שקל) ומאז שילשו את מחירם. שפריצר צופה כי "בהמשך הפערים במחירים ימשיכו לגדול בין שכונת בוכמן לשאר חלקי העיר".

מדוע?

"מי שרוצה לגור בתוך ישוב ולא יכול להרשות לעצמו לקנות במכבים או ברעות, יכול לגור בנילי או בחשמונאים, אם הוא דתי, אבל מי שרוצה לגור ביישוב בתוך עיר, בוכמן היא התשובה האידיאלית".

לדברי שפריצר, לאחרונה החלה תופעה של "משפרי דיור" משכונת מוריה לרעות. "הם מקבלים היום מעל שלושה מיליון על נכס במוריה, קונים ברעות בית להריסה ב-3.8 מיליון או בית למגורים ב-4.5 עד 5 מליון, משפצים ולעיתים הורסים ובונים מחדש בעוד כמיליון שקל". רוב "משפרי הדיור" האלה מחפשים נכסים הקרובים לגדר המפרידה בין מודיעין לרעות ולשבילים המקשרים ביניהן על מנת שלא להתרחק מהחברים, מהקהילה וממוסדות החינוך בשכונה.

(צילום ארכיון)