כל שכונת מורשת – אחת השכונות החדשות של מודיעין שעתידה לקום מערבית לשכונת אבני חן (בצמוד לאתר הארכיאולוגי חירבת א-שון) תשווק במסגרת מסלול "מחיר למשתכן". כלומר – מחירי הדירות בשכונה היו זולים משמעותית מול מחירי הדירות באזור שבשוק החופשי.

כך החליטה רשות מקרקעי ישראל שפירסמה ביום שישי האחרון את המכרז לשיווק 31 מגרשים ליזמים וקבלנים בשכונת מורשת, שעליהם ניתן יהיה להקים 3,614 דירות לזכאים שייגשו להגרלות לזכאים.

* * *

מורשת אמורה להיות אחת השכונות הגדולות במודיעין והיא הראשונה שתשווק כולה במסגרת "מחיר למשתכן", בעוד שבשכונות קודמות לה (נופים, ציפורים והמע"ר) שווקו רק כרבע עד שליש מהדירות במסלול "מחיר למשתכן" והשאר נמכרו בשוק החופשי.

שתי משמעויות יש להחלטה לשווק את כל השכונה במסגרת מסלול זה: א'. בניית 3,614 דירות במחירים מוזלים תהווה מים צוננים על קלחת מחירי הדירות הרותחים במודיעין. זו בהחלט בשורה אמיתית לזוגות הצעירים שייגשו להגרלות ויזכו בדירות המוזלות. כדי לסבר את האוזן נזכיר כי בשכונת הציפורים (בה נמכרו 168 דירות בלבד במסגרת מסלול "מחיר למשתכן") מחירי הדירות לשלושה חדרים בשטח 85 מטרים רבועים נעו בין 600 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל. תלוי במיקום ובחברה הבונה.

ב'. כאן יש "אבל, גדול ובעיה לא פשוטה. על פי החוק היבש, לקבלן אסור למכור דירה במסלול "מחיר למשתכן" לפני שהוא מקבל את היתרי הבניה. לכן, בעוד שקבלנים שבונים דירות חדשות בפרויקטים רגילים בשוק החופשי יכולים למכור את הדירות "על הנייר" הרבה זמן לפני שבכלל ניתן לפרוייקט היתר בניה (ובכך להרויח שנה ואפילו שנה וחצי בלו"ז הארוך ממילא של הליכי קבלת היתר הבניה וכמובן גם להרויח בינתיים מימון כספי לגילגול הפרוייקט קדימה מתשלומי המקדמות של הרוכשים) הרי שבמסלול "מחיר למשתכן" הלו"ז נמתח על פי שנה וחצי שנתיים יותר ממה שקורה בפרויקטים בשוק החופשי. המשמעות הקשה במודיעין של הסעיף הזה בחוק היא שמלאי הדירות הבנויות הקיים בעיר הולך ואוזל במהירות. דירות חדשות, גם אם הן "על הנייר", לא נכנסות למכירה חופשית בשוק. כך שעם גמר מכירת הדירות החדשות שעוד נותרו למכירה (בשכונת נופים ועוד כמה עשרות דירות חדשות שנותרו בכרמים וכמאה דירות חדשות שטרם נמכרו במע"ר החדש) תעמוד מודיעין בפני מצוקת דיור קשה. 3,614 הדירות שייבנו במורשת יימכרו למעשה רק בעוד שנתיים, כך שנפער בור שחור עמוק בכל הקשור להיצע הדירות בעיר עד שמורשת תצא למכירה.

התחשיב פשוט: המכרז למורשת ייסגר לקבלת הצעות ביום 15 למרץ 2017. מרגע זה יחלו הקבלנים שזכו במגרשים בהליכי גיוס מימון וליווי בנקאי, שכן הם אינם יכולים למכור את הדירות על הנייר ולקבל מקדמה כספית מהקונים. במקביל יחלו הקבלנים שהגישו הצעות להכין את התוכנית האדריכלית המפורטת, עניין של עוד כמה חודשים לפחות והגענו לקיץ 2017 ואפילו דירה אחת לא נמכרה עדיין בשכונה.

* * *

הקבלנים הזוכים במגרשים יחלו בקיץ-סתיו 2017 בהליכי הכנת התוכניות לקראת הגשתן למחלקת ההנדסה בעירייה לצורך קבלת היתרי הבניה. כיום, קבלת היתרי בניה מהעירייה היא עניין של כשנתיים ימים לערך, למרות הרפורמה בהליכי התיכנון שאמורים לקצר את תהליכי מתן ההיתרים (ראו מה קורה בשכונת נופים למשל) והנה הגענו לקיץ 2019.

שלב נוסף שיגזול זמן רב הוא שלב ההגרלות לזכאים. מדובר ב-31 מתחמים במורשת, כלומר 31 הגרלות, כשבין הגרלה להגרלה עוברים כחודש חודשיים עד שמוכרזים הזוכים. בינתיים נשלחים אליהם מכתבי זימון להגיע לחברות הקבלניות לחתימת חוזי רכישה, וזה סיפור שעלול להימשך כשנה שלמה.

רק בתום ההגרלות וחתימת הזוכים על חוזי המכירה של הדירות יוכלו הקבלנים להתחיל לקבל מקדמות כספיות מהקונים ולפגוש סוף סוף את השקל הראשון שהקונים ישלמו כמקדמה ושעתידים לשמש כמימון הבניה.

לא צריך להיות מבין גדול בנדל"ן כדי לחזות שבתקופה הזאת, של שנה וחצי עד שנתיים, מחירי הדירות במודיעין יזנקו. זאת כי יש ביקוש גדול לדירות במודיעין וכשאין היצע (אפילו זמני) המחירים עולים מעבר לעליות הרגילות. וגם זאת: מודיעין היא עיר אטרקטיבית במרכז ויחד עם התקדמות סלילת קו הרכבת החדש ירושלים-תל אביב, שיעצור בפאתי מודיעין, העיר תהפוך לאטרקטיבית עוד יותר, דבר שישפיע עוד יותר על עליית המחירים הצפויה.

* * *

אז מה עושים? האמת – אין הרבה מה לעשות, אלא לגשת להגרלות ולהתפלל לזכות באחת מהן, או לוותר מראש על האפשרות לקנות דירה במחיר מופחת ולמהר ולרכוש דירה יד שניה בשוק החופשי, ובכך "להרוויח" את עליות המחירים העתידיות.

בכך אולי מחטיאה תוכנית "מחיר למשתכן" את מטרתה, שכן תפקידה המוצהר הוא להציף את השוק ומהר בדירות זולות, ביחד עם דירות במסלול "מחיר מטרה" ולהביא להורדת מחירים ולצינון השוק. בפועל יש סכנה להגדלת לחצים בביקושים לדירות בטווח של השנתיים הקרובות, בגלל תנאי התוכנית שכאמור לא מאפשרת לקבלנים למכור את הדירות מראש על הנייר.

* * *

ואכן, ביום שישי האחרון ההפתעה היתה די גדולה כשרשות מקרקעי ישראל  שלפה שפן מהכובע ופירסמה מכרז קצר (החוברת המפורטת תתפרסם בעוד מספר שבועות), הקובע כי כל שכונת מורשת תבנה במסגרת מסלול מחיר למשתכן, 3,614 דירות ב- 31 מתחמים או מגרשים שיוצאים למכרז. הנוסח היה קצר: "רשות מקרקעי ישראל מזמינה בזה הצעות לחתימה על חוזה חכירה לתקופה של 98 שנים עם אופציה להארכה לעוד 98 שנים, בתנאים שיהיו נהוגים  ברשות במועד החידוש בגין השטחים שפרטיהם ואפשרויות הבניה עליהם יפורסמו בחוברת המכרז.

התחרות במכרז תהיה על המחיר הסופי הנמוך ביותר למ"ר דירתי עבור דירות מחיר למשתכן. התמורה המופחתת עבור הקרקע (תפורסם בחוברת המכרז) הינה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1501 מיום 11.12.2016 על פיה ניתנת הנחה עבור יח"ד המיועדות להימכר לזכאים, והכול בכפוף לתנאי המכרז. המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז הוא בתאריך 15/03/2017  בשעה 12:00 בצהריים. הצעה שלא תימצא בתיבת המכרז בכתובת הרשומה לעיל, ביום ובשעה האמורים – מסיבה כלשהי – לא תדון".

מי ירוויח ומי יפסיד מהמצב החדש?

ירוויחו הזוגות הצעירים שיעלו בהגרלות ויזכו באפשרות לרכוש דירה במחיר הנמוך במאות אלפי שקל ממחירה בשוק החופשי. רק לשם השוואה: בפרוייקט "מחיר למשתכן" האחרון בעיר בשכונת הציפורים נמכרו דירות בנות שלושה חדרים בשטח של 85 מטרים רבועים, במחירים של 600 אלף שקל ועד 1.1 מיליון שקל, בעוד שבשוק החופשי במודיעין נעים מחירי דירות בסדר גודל מקביל סביב 1,5-1.8 מיליון שקל, תלוי כמובן במיקום ובעוד פרמטרים סביבתיים.

עוד מי שעשוי להרויח הם בעלי דירות שמשכירים את דירותיהם, כי חלום הדירה לאלה שלא זכו יילך ויתרחק, מה שיביא באופן טבעי רבים שלא עלו בהגרלות להמשיך לגור בשכירות, או לוותר לגמרי על רכישת דירה חדשה ולשכור דירה למגורים. הלחץ מלמטה על שוק השכירות יילך ויגבר והמחירים יעלו.

יפסידו: הזוגות צעירים שייגשו להגרלות ולא יעלו בגורל. הם ימשיכו לשבת על הגדר, להמתין להגרלה הבאה שגם בה לא יעלו בגורל, ובינתיים יראו כיצד מחירי הדירות עולים ומתרחקים מהם במהירות. בשכונת ציפורים היו חמש חברות שזכו וחמש הגרלות שבהן זכו 168 זוגות והתיסכול אצל אלה שלא עלו בגורל היה גדול מאד. במורשת ישנם לא פחות מ-31 מתחמים ו-3,614 דירות, כך שהאכזבה תהיה גדולה הרבה יותר.

בדרך כלל, לפי הגרלות העבר בשכונת הציפורים, על כל דירה התמודדו 20-30 זוגות, כך שלפי קנה מידה זהה פחות או יותר צפויות להתמודד על 3,614 הדירות שישווקו במורשת, אולי 30-50 אלף משפחות ולא רק ממודיעין כמובן.

יפסידו גם משרדי המתווכים, שבדרך כלל בשוק החופשי הם מהווים זרוע שיווקית של קבלנים רבים. במסלול "מחיר למשתכן" המתווכים מתייתרים למעשה כי אין בכלל את שלב השיווק והמכירה לציבור הרחב. הביקוש גדול מאד והזוכים יוזמנו להגיע ישירות למשרדי החברות הזוכות לחתום על חוזי המכירה. לא יהיה צורך במשרדי התיווך שישכנעו קונים לקנות ומדובר בהפסד עמלות לא קטן למתווכים.

יפסידו גם רוכשי נדל"ן שלא זכאים להיכנס להגרלות "מחיר למשתכן", שייאלצו לעמוד מול מחירי דירות יקרים יותר בשוק החופשי עקב המחסור הצפוי בדירות חדשות. יפסידו גם הקונים שיבקשו למצוא דירה בשוק היד השניה, שכן המחסור בדירות חדשות יפנה ביקושים לדירות יד שניה וגם שם המחירים יעלו.

יפסידו גם אלה שתיכננו להקים או להצטרף לקבוצת רכישה ולהוזיל את הבניה במורשת. במסלול "מחיר למשתכן" ישווקו המגרשים רק לקבלנים וחברות יזמיות, כלומר קבוצת רכישה – אאוט. לאור ההצלחה הגדולה שבנופים שם הוקמו תשע קבוצות רכישה שמאכלסות מאות דיירים, מורשת מהווה אולי את סוף דרכן של קבוצות הרכישה במודיעין. יפסידו גם כמובן משקיעי הנדל"ן שירצו לרכוש דירה שניה להשקעה שכן הם לא מורשים לגשת להגרלות.

מהו מסלול "מחיר למשתכן"?

מסלול "מחיר למשתכן" עובד בשיטה הפוכה ממה שהכרנו עד כה. אם במכרזים עד היום קבלנים התחרו ביניהם על הזכות לקנות מגרש כשהזוכים הם אלה שמציעים את המחיר הגבוה ביותר עבור המגרש, הרי שבמסלול "מחיר למשתכן" הקבלנים מקבלים את הקרקע במחיר קבוע וידוע מראש, כשהוא נמוך בעשרות אחוזים מערך מגרשים דומים בשוק החופשי.

גם עלויות פיתוח הקרקע ידועות מראש וקבועות בתנאי המכרז, וכן מחיר מקסימלי למטר מרובע בנוי. כך שהתחרות בין הקבלנים והיזמים מי יזכה בקרקע, מתבטאת בכך שהקבלן שמציע את המחיר הסופי הזול ביותר למטר מרובע של הדירה הבנויה, הוא זה שיזכה במגרש. כלומר – הרוכשים אמורים לדעת מראש מה יהיה המחיר הסופי של מ"ר בנוי בפרוייקט.

במתכונתו הקודמת, נכללו ב"מחיר למשתכן" קריטריונים של מספר ילדים וגובה השתכרות כספית. אך קריטריונים אלה תוקנו כדי שלא להעניק עדיפות למשפחות חרדיות ודתיות. כיום בקריטריונים החדשים מי זכאי לרכוש דירה במסלול מחיר למשתכן הם זוג נשוי, או ידועים בציבור, בכל גיל, או רווקים גרושים או אלמנים מעל גיל 35 שמעולם לא היו רשומים כבעלי דירה, ולא קנו או מכרו דירה בחמש עשרה השנים האחרונות.

זכאים גם חד הוריים שהיתה להם 50% זכאות בבעלות על דירה ושזו נמכרה עקב גירושין. גם נכים שהוכרו כנכי גפיים לצמיתות וישובים על כסאות גלגלים ובם בני 21 ומעלה לפחות, יהיו זכאים לגשת להגרלה. עוד נתון שחשוב לדעת: מי שזוכה לדירה במסגרת "מחיר למשתכן" איננו רשאי למכור את דירתו במשך חמש שנים.

בתמונה: הגבעה עליה תוקם שכונת מורשת (צילום דוברות העיריה)