משהו לא טוב מתרחש במודיעין  בתחום הנדל"ן, לפחות בכל מה שקשור לפרוייקטים לדיור מוגן. מודיעין נתפסת כעיר צעירה, אבל בלי להרגיש היא כבר בת עשרים וגם אוכלוסיית הזוגות הצעירים שהתנפלו על העיר בזמנו נושקת כעת ל"גיל העמידה". שלא לדבר על הוריהם הקשישים ממש. הפיתרון המקומי שאמור להיות לאוכלוסיה הזו לא מצליח להתרומם. מתוך ארבעה מתחמים שאמורים לאכלס מגורים כאלה רק אחד (בכניסה הצפונית לעיר, אותו בונה חברת עזריאלי) נמצא בעבודה. השאר תקועים, כאשר אחד מהם ספג השבוע כישלון צורב – ממש במרכז העיר.

מדובר במכרז שפירסמה רשות מקרקעי ישראל להקמת 220 יחידות דיור מוגן ליד קניון עזריאלי. המכרז נכשל כשאף יזם לא הגיש הצעה לרכישת המגרש. למרות שמדובר ממש במרכז המע"ר, מרחק כמה צעדים מהקניון ומתחנת הרכבת "מודיעין מרכז" – נתוני הפתיחה המצויינים של מיקום מעולה, נוחות ונגישות, לא ממש הועילו.

גם בשכונת השבטים, ברחוב שבטי ישראל פינת רחוב יהודה, עומד שומם מגרש שמתוכנן לקום עליו פרוייקט דיור מוגן, שיכלול 120 יחידות דיור לאוכלוסיה הבוגרת. גם כאן – למכרז הראשון שפורסם כבר בחודש מרץ 2013 – לא נרשם ביקוש ואף יזם לא הציע הצעה כספית. המינהל פירסם עוד מכרז שעתיד להיסגר בתחילת חודש יוני הקרוב, מתוך תקווה שאולי הפעם יגיעו הצעות מצד יזמים.

הפרוייקט הרביעי בתחום הדיור המוגן אמור לקום בשכונת נופים. שם הוקצה מגרש מספר 801 להקמת בית דיור מוגן במרכז השכונה, שקיבל היתר לבניית 120 יחידות דיור. אלא שכאן עדיין מוקדם לחזות מה יקרה, מכרז טרם פורסם וככל הנראה הפרוייקט בשכונת נופים ימתין עד להתקדמות הפרוייקטים הוותיקים יותר.

"זה פשוט לא כלכלי"

י', תושב העיר ובעליה של חברה המפעילה מרכזי דיור מוגן במספר מקומות בארץ, מסביר היכן לדעתו נכשלה השיטה. "כשמדברים על דיור מוגן יש 'מספר ברזל', שמתחתיו להקים פרוייקט כזה איננו כדאי מבחינה כלכלית", הוא אומר. "המספר המינימלי הוא 250, ורצוי שיהיה 300. חשוב להבין את הנקודה הזו כי זה המקום שבו בית אבות מתחיל להרוויח ולהיות כלכלי. אבל ברשות מקרקעי ישראל לא עובדים במקצועיות ולא מבינים את המשמעות של 'מספר ברזל' ולכן במכרזים שהם מפרסמים נותנים היתרים ל-120 יחידות דיור או 220 ולא יותר וזה הופך את העניין ללא כלכלי".

איך הגעת למספר הזה?

"בבית אבות אתה צריך הרבה שטחים כדי למקם חדר אוכל, מרפאה, חדרי טיפולים וכיו"ב. אם העלויות של השטחים האלה מתחלקות ב-120 יחידות דיור – שהן בעצם המוצר שאתה מוכר – זה מייקר מאד את העסק. לא מסובך לחשב את ההבדל של בניית מטבח עבור 120 דיירים או 300. הכדאיות הכלכלית משחקת כאן תפקיד מרכזי".

מה לגבי מחירי הקרקע כאן לייעוד זה?

"מחירי הקרקע במודיעין כבר גבוהים כל כך שזה מקשה מאד. קח לדוגמה את רחובות, שהיא גדולה יותר ממודיעין ויש בה יותר קשישים ממודיעין ותבחן את מחירי הקרקע שם לעומת מודיעין ותראה את ההבדל. זה הבדל משמעותי. לכן אני לא מתפלא שלא ניגשו למכרז הדיור המוגן במרכז העיר".

למרות שהוא במיקום מעולה?

"למרות זאת, ואותי זה לא מפתיע. לדעתי, יזמים לא ניגשו למכרז כי היו בטוחים שקבוצת עזריאלי תיקח את המגרש בגלל הקרבה לקניון. רק שזה לא קרה".

מה דעתך לגבי המכרז לדיור מוגן בשכונת השבטים?

"גם כאן לא נראה לי שזה יצליח, כי גם שם יש היתר לבניית 120 יחידות דיור בלבד. הרבה פחות מסף הכדאיות הכלכלית, למרות שבתנאי המכרז נתנו אפשרות לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה למגורים רגילים".

זה מכרז שהתפרסם פעם שנייה…

"זה לא מושך יזמים כי יש קרקע לבניה למגורים יותר זמינה בעיר. אתה יודע מה זה עבור יזם 'להשכיב' 25 מיליון שקלים כדי לקנות את המגרש ואז לעשות שינוי ייעוד קרקע בוועדה המחוזית? זה לוקח שנתיים שלוש ובינתיים יש עלויות מימון אדירות לבנקים. אז יזמים נמנעים מלגשת למכרז כזה".   

מודיעין מול רחובות

מצויידים בתובנות של איש המקצוע בדקנו במכרזי רשות מקרקעי ישראל והשוונו בין שני מגרשים דומים: האחד במודיעין והשני ברחובות. הנה התוצאות:

בשכונת וייסגל ברחובות (הנחשבת לאיכותית וקרובה למכון וייצמן) פירסם מינהל מקרקעי ישראל מיכרז להקמת 120 יחידות דיור מוגן על שטח לבניה בהיקף 11 אלף מטרים רבועים. הוצאות הפיתוח שדרש המינהל הגיעו ל-5 מיליון שקל. הוצאות הקמת מבני ציבור עמדו על 645 אלף שקל ומחיר המינימום הנדרש עבור הקרקע הגיע ל-6.5 מיליון שקל. ברחובות ניתנה האפשרות ליזמים לשנות את ייעוד הקרקע ולבנות מעונות סטודנטים, או לחלופין להגדיל את מספר יחידות הדיור המוגן ולשנות את התב"ע.

גם במכרז בשכונת השבטים במודיעין ההיתר הוא ל-120 יחידות דיור. גם שם שטח הבניה הוא 10,000 מ"ר (קצת פחות מברחובות), אך כאן כבר נדרש היזם לשלם הוצאות פיתוח בסך 15.8 מיליון שקל – פי שלוש מאשר ברחובות. עבור הוצאות למבני ציבור נדרש היזם במודיעין לשלם 718 אלף שקל. מחיר המינימום הנדרש עבור הקרקע עמד על 9 מיליון שקל – בשלושה מיליון יותר מאשר ברחובות.

במכרז במע"ר במודיעין, שנכשל השבוע, דרש המינהל מחיר מינימום של 20 מיליון שקל.

תופעת ה"סבים הצעירים"

בתחילת דרכה של מודיעין, בשנת 1997, היא נתפסה כעיר של צעירים ובפרסומים נקראה "עיר העתיד". התוצאה היה נהירה לעיר של זוגות צעירים ומשפחות צעירות, מאזור ירושלים והמרכז, שהמקום תאם גם את הדרישות וגם את היכולת הכלכלית שלהם.  עשור לאחר מכן, בערך בשנת 2007, החלה מגמה של מעבר מסיבי של סבים וסבתות לעיר, זאת מתוך רצון  להתקרב אל הילדים, ולסייע בטיפול בנכדים.

מודיעין עדיין נתפסת כעיר צעירה, אבל בשנת 2014 הגיל הממוצע של תושבי העיר עמד על  32 שנים בלבד, זאת על פי נתוני עיריית מודיעין.

"בעשור האחרון הלכה והתגברה התופעה של הורים שמבקשים לחיות קרוב לילדים ולנכדים המתגוררים במודיעין", אומר איש הנדל"ן זאב שומכר. "אלא שגם ההורים האלה הפכו לקשישים וכך למעשה מודיעין התבגרה בעשור האחרון די מהר. המותג של מודיעין כעיר צעירה כבר לא תקף ולא רלוונטי. אבל היזמים צריכים לשנות חשיבה בכל הקשור לתהליך ההזדקנות של העיר מצד אחד, ולכדאיות הכלכלית להקים כאן דיור מוגן מצד שני".

מה מאפיין את האוכלוסיה המבוגרת שעוברת להתגורר במודיעין?

"בתחילת הדרך של העיר, הרבה מאד רוכשי דירות היו זוגות צעירים ומשפרי דיור. לאחר מכן היינו עדים לתופעה חדשה, וראינו יותר ויותר זוגות של גמלאים, שמיד עם היציאה לפנסיה בחרו להתקרב אל הילדים והנכדים ועברו לגור במודיעין. אלה היו סבים צעירים, גם בגילם וגם בהתנהלות. מדובר היה באוכלוסייה בוגרת ומבוגרת, אבל בשום אופן לא זקנה. אלה היו זוגות של פנסיונרים, פעילים וצעירים ברוחם, שהקרבה לצאצאים חייבה אותם להמשיך להיות אקטיביים".

היתה גם סיבה כלכלית מעבר למשפחתית?

"בהחלט. העלייה החדה במחירי הנדל"ן בעיר הביאה לכך שזוגות צעירים לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירות במחירים המבוקשים. למבוגרים היו את האמצעים לקנות את דירת חלומותיהם – דירה באיכות בנייה גבוהה יותר ובאזורים טובים יותר ולא פחות חשוב – דירה גדולה יותר, בה יוכלו לארח את כל הילדים וכל הנכדים".

שינוי מגמה – הילדים עוזרים להורים

גם בעיריית מודיעין היו ערים לתופעה הייחודית הזאת. באתר האינטרנט של העירייה הופיעה בשנת 2007 ההגדרה של "איחוד משפחות": "רוב תושבי מודיעין הם אנשים צעירים ומשפחות צעירות. 29% מתושבי מודיעין בני 20 עד 30. 91% מתושבי העיר מתחת לגיל 49. 38% הם מתחת לגיל 20. לאחרונה נצפית תופעה של איחוד משפחות. ההורים עוברים להתגורר בסמוך לילדים".

 אם נהוג היה לחשוב שאנשים מבוגרים אינם אוהבים שינויים ולא פותחים מעגלים חברתיים חדשים, הרי שבמודיעין התופעה הייתה הפוכה ושומכר הביא מספר דוגמאות מבין לקוחות המשרד המדגימות תופעה זו: "זוג דתי מהרצליה שקנה דירה כי הילדים גרים במודיעין. הדירה מרוהטת ועומדת ריקה במרבית ימות השבוע. אחת לשבועיים הם מגיעים כדי לעשות את השבת בעיר, קרוב לנכדים. עוד דוגמה הוא זוג צעיר שפנה למשרד בחיפוש אחר דירה להוריהם, כדי שיתקרבו אליהם ויוכלו לעזור להם בגידול הילדים. וגם  – זוג מתל אביב שילדיהם גרים בשכונת מוריה ובאבני חן ומחפש דירה במשואה, באמצע הדרך בין שני הילדים, כדי להיות קרובים באותה המידה לכל הנכדים.

כעת, בשנת 2015, שומכר מצביע על תופעה חדשה: "אם בעבר ההורים הגיעו לעיר כדי לעזור עם הנכדים, הרי שהיום אנחנו עדים לכך שהילדים מביאים את ההורים למודיעין כדי שיוכלו הם לטפל בהוריהם. העיר נמצאת כל הזמן בתהליך התבגרות והתקרבות לממוצע הארצי. גם הסבים שמגיעים אלינו לעיר יותר מבוגרים והרבה פחות נמרצים ועצמאיים".

איפה זה בולט?

"אנחנו רואים את התופעה הזאת בעיקר בשכונות הוותיקות בעיר כדוגמת מליבו, הפרחים, משואה ונחלים. בשכונות החדשות יותר כמו אבני חן עדיין אנחנו רואים בעיקר זוגות צעירים ומשפחות צעירות. מה שברור הוא שהיום מגיעים הורים יותר מבוגרים מאלה שהגיעו בעבר".

אחת ההוכחות הבולטות ביותר להזדקנות העיר הם גני הילדים ברחוב אלמוגן. שני הגנים שפעלו ברחוב, "גן אשל" ו"גן אגס", הפכו למועדון יום לקשישים שנקרא כיום "לא נפסיק לשיר". שומכר: "זה ממחיש הכי טוב את תהליך ההזדקנות שהעיר עוברת".

בתמונה: המגרש עליו אמור לקום המרכז לדיור מוגן. ליזמים אין עניין (צילום: יהודה גולן)