רשות מקרקעי ישראל פירסמה השבוע את חוברת המכרז לשישה מתחמים המיועדים למגורים במע"ר. החוברת עבת הכרס מפרטת את כל תנאי המכרז ויש הרבה תנאים, מה שחשוב הוא שמחיר הדירות הסופי נקבע מראש והוא יהיה נגזרת של 11,200 שקל עלות לכל מטר מרובע בנוי.
המשמעות היא שדירות של מאה מ"ר יעלו בנקודת הקצה לדייר 1.12 מיליון שקל. מחיר הנמוך בכ-300 אלף שקל ואף יותר מממוצע המחירים בעיר של דירות בשטח זהה.
על פי המכרז ייבנו 524 דירות ב"מחיר מטרה", ששטחן יוגבל לטווח של 80-150 מטרים רבועים והם יוצאו למכירה לזכאי משרד השיכון על פי הגרלה.
מקריאת חוברת המכרז ניתן להבין כי ברשות מקרקעי ישראל לא מצפים לקבל מחירים גבוהים עבור הקרקע. להיפך, הציפיה היא שהיזמים שיתחייבו לבנות דירות מוזלות יגישו הצעות על הקרקע במחירי אפס או קרובים מאד לאפס.
המשמעות היא שהמדינה מוכנה להעניק את הקרקע בחינם ליזמים כדי שאלה יפחתו עלויות ויבנו דירות ב"מחירי מטרה" במוזלים משמעותית. בחוברת המכרז יש התייחסות ארוכה מבחינת הנוהלים ליזמים שיגישו הצעה במחיר אפס, התייחסות שלא היתה קיימת במכרזים אחרים במע"ר ובשכונות האחרות, שלא נכללו בהן דירות במחיר מטרה.
יחד עם זאת היזמים הזוכים יידרשו לשלם עבור הוצאות פיתוח הקרקע והשתתפות בהקמת מוסדות ציבור בשכונה וכן ומימון קו הרכבת "קשת מודיעין" סכומים שנעים בין 15 ל-21 מיליון שקל, תלוי בגודל המתחם. הדבר משקף עלות קרקע לכל דירה בסדר גודל של 180-200 אלף שקל.
דירות "מחיר מטרה" ייבנו בתפזורת בתוך הבניינים כשמסביבן ייבנו גם דירות במחירים רגילים. אולם דירות "מחיר מטרה" יהוו רוב בכל בניין, בסדר גודל של כ- 70% מכלל יחידות הדיור.
המתחמים שמיועדים ל"מחיר מטרה" נמצאים החל מבנייני דמרי ולכיוון צפון עד לתחנת הדלק דור אלון שבכניסה לעיר על כביש 443.
הזוכים במכרז יהיו אלה שיציעו את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, אולם במגבלות "מחירי המטרה", כך שכל יזם שייגש למכרז יצטרך למצוא את נקודת האיזון והכדאיות שבה הוא יוכל להגיש הצעה אטרקטיבית ועדיין לעמוד בתנאי המכרז שכופים עליו למכור במחיר נמוך משמעותית את רוב הדירות במתחם.
לפי תנאי המכרז עלול להיווצר מצב שבו כל המציעים יציעו מחיר אפס עבור הקרקע. במקרה כזה, מי שייבחר יהיה היזם שיציע לבנות את מספר הדירות הגדול ביותר לאותו מתחם. כלומר המספר הכולל של 524 דירות במחיר מטרה הוא מספר מינימום שעשוי לגדול, כך שבמקרה שיזם יציע מחיר עבור הקרקע, יזכה זה שיציע את הסכום הגבוה ביותר, ואם הוגשו הצעות על מחיר אפס, יזכה היזם שיבנה את מספר הדירות הגדול ביותר במחיר מטרה. יזם יוכל להגיש הצעות לכל אחד מהמתחמים, אולם לזכות במתחם אחד לכל היותר.
(צילום ארכיון)
