ערן קמינסקי
בקשת בעלי מתחם TechMod בפארק הטכנולוגי לשלב במקום יחידות דיור למגורים תשוב השבוע אל שולחן ועדת המשנה לתכנון ובנייה העירונית, בפעם השלישית.
כזכור, באוגוסט האחרון החליטה העירייה לקדם את המהלך החדשני, בנימוק ש"שינויים ותמורות בשוק התעסוקה בארץ ובעולם, בצל משברים בשנים האחרונות, ולצד מגמות של תכנון עירוני מקיים, עירוב שימושים וצמצום התלות ברכב פרטי, הובילו לשילוב מגורים מיוחדים באזורי תעסוקה. בחינה של הקשרים התכנוניים ואורבניים של הפארק הטכנולוגי ושל מרכז עינב מעלה כי נכון להתמקד בשלב זה בפארק הטכנולוגי, אשר מתוכנן להוות חלק רציף מהמרחב הבנוי בעיר".
בבקשה הראשונה שהגיש לוועדה יאיר הדר, מבעלי קבוצת הדר הבונה את המתחם, שצפוי להיבנות בשלושה שלבים בעלות כוללת של למעלה ממיליארד שקל, דובר על הקמת 400 יחידות דיור באחד הבניינים במתחם, כ"מגדל בעיר" בגובה של 35 קומות. בקשה זו נדחתה בידי הוועדה, ובפעם השנייה שהוצגה התוכנית דובר על 265 דירות במבנה בן 26 קומות. בדיון שנערך בפברואר השנה אמר ביבס כי לא תתאפשר הקמת 265 יחידות דיור בתחום מבנה אחד, וטען כי "יש לפצל את יחידות הדיור בין שני מבנים, לכל הפחות. מדובר במגרש רחב ידיים, ולפיכך אין היגיון ביצירת צפיפות מגורים גבוהה בתחום חלק קטן מהמגרש". בתגובה ציין אדריכל הפרויקט דוגמאות לשילוב מגורים בהיקף דומה של יחידות דיור במבנים באזורים המאופיינים בתעשייה/תעסוקה בהרצליה, תל אביב, כפ"ס ועוד. עוד טענו היזמים כי הקמת חניון רק בתת-קרקע כרוכה בעלויות גבוהות, בהן יתקשה לעמוד, כך שלא יוכל לבנות את כל היחידות המוצעות בשלב א' של הפרויקט.
עוד טענו היזמים כי ניתן לעדכן את שלבי ביצוע הפרויקט, כך שבשלב הראשון יתבצעו עבודות הפיתוח והקמת החניון התת-קרקעי רק בהיקף של מחצית משטח המגרש, ואמרו כי "במידה והעירייה תאשר שימוש למגורים בהיקף של 30% מכלל זכויות הבנייה במגרש, תתאפשר הקמת המתחם כולו בהינף אחד".
לאחר דיון בוועדה התקבלה פה אחד ההחלטה לשוב ולדון בתכנון העקרוני לתוספת שימוש למגורים במגרש בכפוף לתנאים הבאים: "1.יחידות הדיור יתוכננו בשני מבנים נפרדים, לכל הפחות; 2. גובה הבינוי במתחם לא יעלה על 25 קומות; 3.שלביות: בחלוקה לשני שלבי מימוש עבור המתחם ניתן לייעד עד 20% מהזכויות המאושרות במגרש עבור מגורים. ניתן לכלול חלק יחסי עבור מגורים בשלב א'- עד 10% מהזכויות המאושרות, לכל היותר. במסלול של הקמת המתחם בהינף אחד – ניתן לבחון עד 30% מהזכויות המאושרות במגרש עבור מגורים; 4. קידום התכנון יהיה במקביל למימוש זכויות מאושרות בתחום המגרש, בהתאם לשלביות שתיקבע".
כעת מובא לבחינת הוועדה תכנון עקרוני מעודכן לפיו במקום "ייבנו כ-320 יחידות דיור בשני מבנים במתחם, בהיקף כולל של 30% מהשטח העילי המותר לבנייה ובכפוף להקמת הפרויקט כולו בהינף אחד". על פי הבקשה, בניין D יכלול 25 קומות, בהן 16 למגורים, 7 לתעסוקה ו-2 למסחר. בנוסף, בניין C ייבנה לגובה 10 קומות, כאשר 7 מתוכן יהיו למגורים. עוד מפורט תמהיל הדירות המתוכנן, כאשר שטח הדירות הממוצע בפרויקט יעמוד על כ-60 מ"ר. על פי התכנון, כלל יחידות הדיור יכללו שלושה סוגים: דירות סטודיו בשח של 40-45 מ"ר, דירות 2 חדרים בשטח של 50-6- מ"ר, ודירות 3 חדרים בשטח של 70-85 מ"ר. כמו כן, נכתב כי "תמהיל הדירות לא מיועד לאוכלוסיה עם ילדים, מאחר והשירותים המוניציפאליים הנדרשים לא כוללים מוסדות חינוך וכיו"ב". עוד נכתב כי התמהיל המדויק ייקבע בעת הגשת התוכנית לוועדה המחוזית.
