תיקון 22 לחוק מחייב את המוכר להעביר לו את מלוא מעטפת המידע על פי סעיפים שהוכתבו לכך. לאחר שהלקוח הפוטנציאלי יקבל זאת הוא יחליט אם הוא מעוניין לרכוש את הקרקע או לא

(צילום: pixabay)

בשנים האחרונות החליט משרד המשפטים לעשות סדר בנושא רכישת הקרקעות בישראל וזאת בעקבות מעשי נוכלות רבים שהתגלו בעסקאות מפוקפקות של מכירת קרקעות. הסתבר שבמקרים רבים לקוחות הקשיבו לסוחרים ממולחים, אשר סיפרו להם מידע רב שלא כולו היה נכון והם לא חשפו בפניהם מידע שהוא אקוטי. הם מכרו להם למעשה חתול בשק והלקוחות שילמו כספים רבים ושמו את כספם על קרן הצבי. כדי למנוע מההמשכיות של המהלכים הללו, הוגש תיקון 22 לחוק המקרקעין אשר מסדיר את כל נושא מכירת הקרקעות בישראל.

אדם שרוכש קרקע חייב לדעת מה הייעוד שלה, אם מדובר בקרקע חקלאית או קרקע שנמצא בתהליכי הפשרה ובסופו של דבר על פי תוכנית לבניית ערים היא תהיה חלק מסביבת מגורים חדשה, אזור תעשייה, מתחם בילויים ומסחר ועוד. תיקון 22 לחוק מחייב את המוכר להעביר לו את מלוא מעטפת המידע על פי סעיפים שהוכתבו לכך. לאחר שהלקוח הפוטנציאלי יקבל זאת הוא יחליט אם הוא מעוניין לרכוש את הקרקע או לא וזאת לאחר שהוא בוחן את כל ההיבטים ומתייעץ עם עורך דין מקרקעין אשר בקיא בתחום זה, כדי לקבל הכוונה משפטית.

ניהול הכספים על פי תיקון 22 לחוק המקרקעין

עורך הדין של הקונה יפתח חשבון בנק נאמנות לטובת עסקה ספציפית זו. כל הכספים יופקדו בחשבון בנק זה וממנו ישולמו העלויות הישירות כמו כספים לרכישת הקרקע ותשלום ליועצים מקצועיים לקידום התהליך כמו שמאי, אדריכל, מהנדס ועוד. קיימת אפשרות לקיים עסקה מסוג זה רק לאחר קבלת דוח מפורט של שמאי מקרקעין עבור הקרקע תוך פירוט מקסימלי על שטח זה. מידותיו ומידע על הליך ההפשרה העתידי אם קיים מידע בדוק.

תיקון 22 מחייב רישום הקרקע בהערת אזהרה בלשכת המקרקעין, כדי למנוע מכירת קרקע זהה לכמה גורמים.

דוח מפורט של שמאי המקרקעין

על כתפיו של השמאי מוטלת אחריות כבדה והוא אחד המדדים החשובים עבור הלקוח שאמור לקבל החלטה שתשפיע על מהלך חייו.

מהו ייעוד הקרקע, חקלאות, בנייה, שטחים ציבוריים ועוד.

שווי הקרקע כעת ומהי הערכת השווי, לאחר אישור הפשרת הקרקע.

תוך כמה שנים צפוי להתקבל אישור להפשרת הקרקע, מהם השלבים הקשורים להפשרת הקרקע שכבר בוצעו ואילו שלבים אמורים להתבצע בהמשך הדרך.

תיקון 22 מחייב לקבל צפי של העלויות הנלוות כדי שהרוכש יבצע את התחשיב הכספי שלו. זאת כדי שיהיה בטוח שיוכל לעמוד במכלול העלויות כמו מס רכישה, היטל השבחה, מס שבח, חשמל, ביוב, היטלי פיתוח עבור תשתיות תחבורה, תשלום לעורך הדין וליועצים מקצועיים וכל עלות נוספת.

אם קיימת אפשרות שהקרקע לא תופשר בסופו של דבר ומהם המניעים שעלולים להוביל לכך כמו קרבה למפעל שמאוחסנים בו חומרים מסוכנים, בסיס צבאי, שמורת טבע ועוד.

אם קיימים סיכונים בעסקה ואם כן במה הם תלויים.