מאז תחילת שיווק הדירות בשכונת הציפורים זינקו המחירים ב-70%, ורשמו עלייה משמעותית גם בשלוש השנים שחלפו מאז כניסת הדיירים הראשונים, כאשר מי שרכש במסגרת "מחיר למשתכן" כבר מממש את זכותו למכור • הצצה ליתרונות שהפכו את השכונה ללהיט נדל"ני

(צילום: פרטי)

כשהחלו רוכשים פוטנציאליים לקנות דירות בשכונת הציפורים לפני שבע שנים, הכל היה עדיין "על הנייר". הדירות היו זולות, מרביתן בבנייה במסגרת עמותות רכישה ולא קבוצות רכישה (ותיכף נגיע לסיבות), והתוצאה: שבע שנים חלפו והנכסים שנקנו אז "עשו" כבר רווח של 70%. אז מה הפלא שהדיירים בשכונה מתחילים לממש, ולאט-לאט מסתמן גל מכירות והחלפת ידיים בין קונים ומוכרים.

נתחיל מהרקע: שכונת הציפורים הייתה האחרונה שתוכננה ושווקה כשמשרד השיכון היה עדיין בתמונה כגוף הבונה והמאכלס. לאחר הציפורים נחתם הסכם הגג בין המדינה לעיריית מודיעין, וחיים ביבס הפך לשר השיכון העירוני המשווק, המתכנן והאחראי על התשתיות והפיתוח.

השינוי הזה עשה משהו מהותי לרוכשי הדירות בציפורים. עד להסכם הגג מי שהיה שר השיכון של ישראל היה איש ש"ס, אריאל אטיאס, שאסר להכניס לשכונת הציפורים קבוצות רכישה שהפכו אז לפופולריות. במקום קבוצות רכישה התארגנו עמותות רוכשים, שמשרד השיכון אפשר להן לרכוש קרקע ולהקים פרויקט. הרעיון היה לאפשר למשפחות חרדיות בכל הארץ להתארגן לבנייה עבורם, אלא שבמודיעין עמותות חילוניות ניצלו זאת כחוק, וכך צצו פרויקטים של עמותות רוכשים שמכרו על הנייר את הדירות במחירים נמוכים יחסית.

מי שמכיר היטב את הנושא הוא זאב שומכר, בעל משרד הנדל"ן שומכר נדל"ן, המעורה בנעשה בשכונת הציפורים עוד מאז שהייתה רק שרטוט על הנייר. כבר בשנת 2013 הוא שיווק קבוצות רוכשים בשם "גבעות מודיעין", עבור החברה היזמית "אילה אגם", וליווה את הפרויקט מההקמה, דרך סגירת המכרז ועד לאכלוס השכונה. מאז ממשיך המשרד לטפל בעסקאות רבות בשכונה, ושומכר מדווח כי בתקופה האחרונה מתעורר שוק הנדל"ן בציפורים, וכי מתחילים כעת לראות יותר עסקאות בשכונה החדשה.

מה הסיבות להתעוררות הזאת?

"שני גורמים: האחד הוא עליית המחירים בכלל בישראל בשנים האחרונות. מי שקנה לפני חמש שנים דירה להשקעה, יכול למכור כעת ברווח משמעותי ואנשים עושים זאת. והדבר השני הוא שעברה כשנה וחצי מגל האכלוס הראשון של השכונה, ומרגע שעברה שנה וחצי מאז האכלוס בעלי הדירה יכולים למכור את הדירה מבלי שיידרשו לשלם מס שבח".

אם זו דירתם היחידה?

"כמובן. ולכן ברגע שעברו את סף השנה וחצי מאז קיבלו את המפתח, הרצון לממש רווחים מדגדג בידיים ומתחילים לראות עסקאות".

מה בעצם מאפייני השכונה?

"שכונת הציפורים היא לא שכונה גדולה, כמעט אלף יחידות דיור בלבד, אבל עם מספר יתרונות בולטים שגורמים לביקוש ער לדירות בשכונה. מדובר בבנייה חדשה, בדירות מושקעות שעברו כבר שנת בדק וטופלו, והשכונה נמצאת במיקום טוב, נגישה מאד וקרובה יותר למע"ר מאשר שכונות נופים ומורשת. לאור היתרונות האלה רבים מוכנים לשלם יותר עבור דירות בשכונת הציפורים, אפילו יותר מהמחירים המקובלים בשכונות ותיקות יותר כמו אבני חן".

איך נראית עליית המחירים בשכונה לאורך השנים?

"כשהתחלנו לשווק את פרויקט 'גבעות מודיעין' בשנת 2013 מחירי הדירות בו היו דומים למדי למחירים בפרויקטים אחרים, ונעו סביב מיליון  שקל ומעלה לדירה לפי ההתפלגות הבאה: דירת שלושה חדרים נמכרה בקצת פחות ממיליון שקל. דירות 3 חדרים הן מצרך מאד נדיר בכלל בעיר, וכאשר שיווקנו את הפרויקט היו בשכונה רק דירות שלושה חדרים במסגרת "מחיר למשתכן", ואותן חל איסור למכור בחמש שנים כך שמי שקנה אז דירת שלושה חדרים, מחזיק במצרך מבוקש מאד".

על פי שומכר דירות 4 חדרים בשכונה נמכרו אז בסביבות 1.2 מיליון שקל, דירות 5 חדרים ב- 1.4 מיליון, דירות גן 4 חדרים ב-1.4 מיליון ופנטהואזים נמכרו באותה תקופה במחירים שנעו בסביבות ה-1.78 מיליון שקל.

כעבור ארבע שנים, כשהחל אכלוס השכונה בשנת 2017, מחירי הדירות כבר שרשמו זינוק של ממש. דירות בנות 4 חדרים נמכרו אז במחיר של 2.1 מיליון שקל, 5 חדרים ב-2.5 מיליון, דירות פנטהאוז נמכרו כבר במחיר של מעל ל-3 מיליון שקל ודירות גן 4 חדרים נמכרו במחיר של  2.4 מיליון שקלים.

"שים לב", אומר שומכר, "שכל תהליך השיווק ואכלוס ארך ארבע שנים בלבד, במהלכן המחירים בשכונת הציפורים עלו לפחות ב-70%. מדובר בתשואה של כ-17.5% לשנה, אבל חשוב לזכור שמי שקנו את הדירות להשקעה קבלו קרוב ל-30% תשואה על ההון העצמי שלהם בהשכרת הנכס".

ומה לגבי המחירים היום?

"בשנת 2019, כשמלאו שנה וחצי לאכלוס השכונה, ניתן לציין שהיו באותה שנה מעט מאד עסקאות בשכונה, רק 13 בסך הכל. אלה המחירים נכון לסוף 2019: דירות 4 חדרים נמכרו סביב 2.2 מיליון שקל, 5 חדרים ב-3 מיליון, דירת 5 חדרים עם גינה של 80 מ"ר נמכרה תוך 24 שעות במחיר המבוקש של 2.97 מיליון שקלים, והעסקה היקרה ביותר בשכונה באתה שנה הייתה פנטהאוז בן 5 חדרים, שנמכר תמורת 4.225 מיליון שקל".

כיום נותרו בציפורים שני פרויקטים שאינם מאוכלסים, כאשר בימים אלה נבנה בשכונה מרכז קניות. עוד מגרש המיועד למרכז קניות שני יצא למכרז בחודש שעבר, ואולי הכי חשוב: השכונה נגישה מאד וקרובה לקניון ולמרכז התחבורה, והיא מחוברת לעיר בארבע יציאות: לרחוב נחל זוהר דרך הגשר, לשכונת נופים, ובאמצעות שתי יציאות לכביש 431.

ציפורים עשתה כבר את קפיצת המחירים המשמעותית שלה, לכן ההערכה היא שמחירי הדירות יעלו עוד אבל לא באופן משמעותי. אמנם מחירי הנדל"ן בכלל תלויים מאד בשוק הנדל"ן במודיעין ובישראל, אבל הצפי לשנתיים הקרובות לערך הוא של עליה 5-10%, בעיקר לדירות ארבעה חדרים שמסתמן מחסור שלהן. גם שכונת נופים שהולכת ומתאכלסת בימים אלה משפיעה על רמות המחירים בציפורים וממתנת אותם.