המחסור הכרוני במשרדים להשכרה במודיעין צפוי להשתנות מקצה לקצה בשנה הקרובה, עם סיום בניית מתחמים חדשים במע"ר, בפארק הטכנולוגי ובמרכז עינב • מה תהיה ההשפעה על שוק הנדל"ן המקומי? ובעיקר על מחירי השכירות?
מגדלי פלטינום בפארק הטכנולוגי (צילום: מודיעין NEWS)
בשנים האחרונות, עם הגידול המסיבי באוכלוסיית מודיעין, נוצר בעיר מחסור אמיתי בשטחי משרדים, כאלו המשמשים בעיקר את העצמאיים מבין תושבי העיר. כעת, או יותר נכון בשנה הקרובה, צפוייה תמונת מציאות זו להשתנות לחלוטין עם השקת שטחי משרדים נרחבים ביותר בכמה מוקדים בעיר. בסך הכל צפויה בעיר תוספת של כ-150 אלף מ"ר של שטחים המיועדים למטרה זו.
עד כה נאלצו בעלי המקצועות החופשיים מבין תושבי מודיעין, כמו למשל רואי חשבון, עורכי דין, מטפלים למיניהם ועוד, לנדוד אל מחוץ לעיר או לשלם מחירי שכירות גבוהים במעט המשרדים שעמדו להשכרה במודיעין ובפארק הטכנולוגי ואזור התעסוקה. משרדים בעיר היו, אבל במספר מצומצם ובעיקר במרכזי מסחר שכונתיים, בודדים בבנייני דמרי, בקניון עזריאלי ובפארק הטכנולוגי.
בחרו לכם משרד
לפני מספר שנים כשהחלו לתכנן את המע"ר, נקבע כי שבעים אלף מ"ר של שטחי משרד ייבנו בו, בעיקר בשורת הבניינים בצידה המערבי של השדרה המרכזית. עוד באותו אזור ייבנו שחטי משרדים גם בשני המבנים שעזריאלי בונה משני צידי הקניון על מגרש 21: מצד אחד האגף חדש לקניון עם קומות משרדים ומלון, ומהצד השני (על מגרש 10 במע"ר) עוד מרכז מסחרי שיכלול שטחי משרדים
גם הפארק הטכנולוגי החל להתמלא בבנייני משרדים. בניין אטריום של חברת CPM וקבוצת הנדל"ן ויתניה שאוכלס כבר לפני כשש שנים, ובניין אטריום 2 שמאוכלס בימים אלה. עוד בפארק הטכנולוגי נמצא פרויקט מגדלי פלטינום שבתהליכי בנייה מתקדמים ואמור להיות מאוכלס כבר בעוד חודשיים-שלושה, ובנוסף עתיד להיבנות בניין משרדים נוסף על מגרש שהחזיקה חברת CPM, שתכננה לבנות עליו את בניין אטריום 3.
בצדה השני של העיר, במרכז עינב, הולך ונבנה פרויקט מסחרי ענק של חברת אילה אגם, ממש בכניסה למתחם מול יוחננוף ותחנת הדלק פז. במקום נבנים ארבעה בניינים המכילים שטחי משרדים, מסחר ובתי קפה. המרכז החדש המשתרע על פני כ-9 דונם, יכלול 18 אלף מ"ר של שטחי משרדים ומסחר ו-15 אלף מ"ר חניונים. בצידו השני של מרכז עינב, ליד תחנת הדלק מיקה, יקומו שני בניינים שגם בהם יהיו עשרות אלפי מטרים רבועים של משרדים.
בהמשך, במורד המתחם של רמי לוי, יקום פרויקט AXIS שיכלול גם כן שטחי משרד רבים לצד קומות מסחר. במקום ייבנה מבנה בן ארבע קומות הכולל כ-6,000 מ"ר למסחר ומשרדים, ששווקו לחברי קבוצת הרכישה בגדלים שבין 90 ל-150 מ"ר ויושכרו לבעלי עסקים ומקצועות חופשיים מהאזור. השטחים שווקו במחירים של החל מ-12,000 שקל למ"ר לחנויות ולמסחר, והחל מ-8,500 שקל למ"ר משרדים, ברמת מעטפת.
גם בית פז במרכז עינב ממתין לעוד שוכרים, כאשר במתחם ישפרו סנטר הסמוך, שנרכש לאחרונה בידי צחי נחמיאס וחברת מגה אור, קיימת האפשרות כי הבעלים החדשים ייבנו תוספת בת שתי קומות לטובת שטחי משרדים.
מעבר לכביש 431 נמצאים בתהליכי בנייה מרכזים מסחריים בשכונות נופים והציפורים, בהם ישולבו גם שטחים המיועדים לטובת משרדים. מרכזים אלו יהיו מוכנים בעוד כשנה-שנתיים.
חולקים חלל
בעשור האחרון עלה לכותרות החידוש בשוק הנדל"ן – חללי העבודה המשותפים – שהגיע גם למודיעין ועתיד להתרחב באופן משמעותי בשנה הקרובה. אותם חללי עבודה משותפים מהווים פתרון נוח וזול יחסית לבעלי מקצועות חופשיים, שאינם ששים לשכור משרד שלם ולעמוד בהוצאות הרבות מלבד שכר הדירה החודשי. מחירי השכירות לחללים אלו בעיר עומדים בטווח המחירים של בין 1,600-2,000 שקל לחודש.
במודיעין פועלים כיום ארבעה מתחמים כאלו, כולם בפארק הטכנולוגי בעיר: SHELL TECH, CONECT במתחם נייר חדרה הסמוך למגרש הכדורגל העירוני, M.DOT שנחנך לאחרונה בבניין אטריום 2, ו-FRONT DESK הקטן יותר השוכן בבניין אטריום ברחוב המעיין בפארק.
כל אלה הוסיפו מאות עמדות עבודה משרדיות לעיר, כאשר תוספת משמעותית הרבה יותר צפוייה עם חנוכת המתחם ROOMS, הנבנה בימים אלו במע"ר. את המתחם, שיכלול 750 חללי עבודה שיתפרשו על פני 4,500 מ"ר, תפעיל רשת המלונות פתאל בבניין של חברת דונה. הרשת שכרה שתי קומות לתקופה של 25 שנים, מה שמהווה הצהרה של ממש לגבי האמון שהיא רוחשת לצורת העבודה החדשה ולעיר מודיעין.
נדב פתאל מנכ״ל חברת ROOMS, אמר למודיעין NEWS: "מבדיקות שעשינו גילינו כי יש מחסור של שטחים לתושבי העיר המתעסקים במקצועות החופשיים, ולכאלה שמעוניינים בשטחים למשרדים קטנים/ בינוניים. בנוסף, אנו צופים שחברות גדולות יאמצו את חלל העבודה שלנו כפתרון טוב להקמת שלוחות שישרתו את עובדיהם. חברות שיפתחו שלוחות בעיר יזכו ליתרון על פני המתחרות בגיוס עובדים ומוחות מוכשרים".
סמנכ"ל הנכסים והשיווק של חברת דונה, נתן מרבל, הסביר שהמיקום במרכז העיר מודיעין לאורך השדרה הוא מיקום אסטרטגי עבור חברות הייטק: "אין עוד מקום במרכז הארץ שרכבת ישראל מגיעה ממש למרכז העיר, ובמרחק הליכה של חצי דקה מהשדרה החדשה".
עמיקם אורן בעל השליטה בחברת CPM רואה עתיד ורוד לחללי העבודה בעיר: "דווקא במודיעין יש צורך חזק בחללי עבודה משותפים, לאנשים נמאס לעמוד בפקקים של גוש דן ויש הרבה הייטקיסטים ובעלי מקצועות חופשיים שיכולים לעבוד עם הלפטופ מכל מקום, אז מדוע לתפוס חדר בבית אם אפשר במחיר נמוך לקבל ממש משרד בתוך תחומי העיר מודיעין ובמרחק של חמש דקות נהיגה מהבית?" .
בניין האטריום 2 מכיל 20 אלף מ"ר שטח בנוי, מהם 12 אלף מ"ר הם שטחי משרד נטו, מהם קומה שלמה מוקדשת לחללי העבודה והשאר להשכרה קונבנציונלית לחברות שונות. למרות התחרות העזה בסביבות הבניין החדש, אורן לא נשמע מוטרד: "אין לי חשש שתהיה תחרות. להיפך, אני מרוצה שיש עוד חברות כאלה כאן בפארק, כי מה שיקרה הוא שמי שמשתמש בחללי העבודה האלה יראה את האיכות שלנו ויהיה לו יותר קל להחליט שהוא רוצה לעבוד בבניין האטריום 2. זה פשוט מאד".
מה יקרה למחירי השכירות?
אם כן, התמונה לשנים הקרובות די ברורה ונראה כי מודיעין צפוייה ל"אינפלציה" של שטחי משרדים, כאשר השאלה היא עד כמה זה ישפיע על מחירי השכירות והאם אנו עומדים בפני תסריט בו יהיו בעיר יותר משרדים מאשר שוכרים פוטנציאליים.
"בשנתיים האחרונות הורגשה מצוקה של משרדים בעיר, והרבה בעלי עסקים נדדו לדירות הפרטיות שלהם", מספר המתווך אשר נדיבי מסוכנות נחלת בנימין, שיחד עם שותפו עו"ד אילן שם טוב, הקים קבוצת רכישה לשטחי משרד במע"ר שם נמכרו המשרדים ב-7,500 שקל למ"ר. "הם שווים היום כבר 12,500 שקלים למ"ר", הוסיף נדיבי.
לגבי עודף שטחי המשרד הצפוי בעיר הוא מסביר כי "זה נכון שייקח עוד שנה-שנתיים לאכלס את כל המע"ר בשוכרי משרדים, אבל זה עניין זמני מפני שקניית משרד היא ארוכת טווח והקונים יודעים שבתוך עשור הם יחזירו את השקעתם. לכן במע"ר אף יזם שבנה לא מוכר, אלא רק מחפש שוכרים כי כולם רוצים להיות נוכחים במע"ר. אולי יישארו משרדים ריקים באזור התעסוקה והמלאכה, אך זה רק לשנה הקרובה ואחר כך זה יתאזן".
מי שצופה אפשרות של ירידת מחירים משמעותית הוא יחיאל בשן, מסוכנות הנדל"ן אנגלו-סקסון בעיר: "עקב ריבוי שטחי מסחר ומשרדים שיש בעיר בימים האלה ושצפוי אף לגדול במרוצת השנים הקרובות, יעמדו בפני בעלי הנכסים שתי ברירות: או להוריד את שכ"ד המבוקש במשרדים לרמה של 60+ שקל למ"ר וזאת כדי להוות אפשרות אטרקטיבית מול אזורים דומים בירושלים, בפארק המדע ברחובות ובאיירפורט סיטי, או להישאר ברמת המחירים הנוכחית, דבר שעלול לגרום לתהליך איכלוס ארוך שעלול להימשך שנתיים-שלוש עד לאיכלוס מלא של כל שטחי המסחר והמשרדים. המשמעות היא הפסד הכנסות לא מבוטל".
נושא חשוב נוסף עליו מצביע בשן הוא גובה הארנונה שגובה העירייה: "העירייה גם צריכה לתת את הדעת על נושא גובה הארנונה במע"ר לעומת הארנונה באזורי התעשייה. במע"ר משרדים משלמים 320 שקל למ"ר לשנה וחנויות משלמות 350, ובאזור התעסוקה המחירים עומדים על 132 שקל למ"ר למשרדים. במרכז עינב הארנונה עומדת על 198 שקל למ"ר לשטחי משרדים ומסחר".
באמת מסתמן עודף בשטחי משרד בעיר?
בשן: "בשדרות הרכס בעוד כחודש תסתיים הבנייה של פרויקט רביעיית פלטינום, בשטח כולל של 22,000 מ"ר שמתוכם 2,000 מ"ר מסחר והשאר משרדים. עם המסירה ידרשו השוכרים לשלם גם את דמי הניהול (13-14 שקל למ"ר) וזה לכשעצמו יגרום לחץ על בעלי הנכסים שלא מושכרים".
ומה לגבי המע"ר?
"בעוד פחות מחצי שנה תסתיים הבנייה של ארבעה בנייני מסחר ומשרדים בשטח כולל של מעל ל-50,000 מ"ר, ויש עוד מגרש ריק של C.P.M שעבודות הבנייה בו טרם החלו. לכן נכון להיום יש בעיר הרבה שטחי משרדים להשכרה, ולעניות דעתי נראה שהעיר לא תוכל לתת מענה בזמן הקרוב לריבוי שטחים אלה".
מתי אתה צופה לאכלוס מלא של כל אותם שטחי משרדים?
"אני מעריך שזה ייקח עד שלוש שנים לאכלס את כל השטחים האלה, אבל בעוד שלוש שנים עזריאלי אמור לסיים לבנות את שני המגדלים בני 14 קומות בסמוך לקניון עם עוד אלפי מ"ר של משרדים, ועוד 70 חדרי מלון".
מי שצופה תמונת מצב בה משרדים רבים יעמדו ריקים משוכרים, הוא איש הנדל"ן זאב שומכר: "אני מעריך שעסקים ממודיעין לא יספיקו כדי לאכלס את כל שטחי המשרדים שמוקמים בה בשנים האחרונות. מדובר במאסה עצומה של משרדים".
אז מה עושים?
"למשרדים הללו, ולעיר כולה, יש יתרון גיאוגרפי בולט של קרבה לנתב"ג, כמו גם נגישות לעורקי תחבורה ראשיים ותחבורה ציבורית של אוטובוסים ורכבות. לכן הפתרון מצוי בידיה של עיריית מודיעין. אני מאמין שעיריית מודיעין צריכה ליזום פנייה למשרדי ממשלה ולהציע להם להעתיק את מקום מושבם לכאן. יש משרדי ממשלה רבים שנמצאים במקומות פחות נגישים ופחות ייצוגיים. חשוב לציין שרבים מהעובדים במשרדי הממשלה בירושלים מתגוררים היום בעיר מודיעין. העברת המשרדים תשפר את המצב בכבישים, וכמובן את איכות החיים ופריון העבודה של העובדים תושבי מודיעין".
