לפני חצי שנה החליטה עיריית מודיעין על הקמת דיור בר השגה לצעירים במרכז העיר, תכנית שהתקבלה בתגובות נלהבות • כעת מתברר כי תנאי המכרז של רשות מקרקעי ישראל, בעלי המגרש, לא אטרקטיביים עבור היזמים והמיזם תקוע • אלעד שמעונוביץ, המשנה לראש העירייה, מסביר לאן הולכים מכאן ומציע לבנות יחידות דיור קטנות מעל למרכזים המסחריים בעיר
המגרש המיותם במרכז העיר שיועד למכללה ומעונות (צילום: מודיעין NEWS)
בחודש דצמבר אשתקד אישרה מועצת עיריית מודיעין הקצאת 4 מיליון שקל לטובת פיתוח תכנית להקמת דיור בר השגה לצעירים במרכז העיר, אולם כעת מתברר כי המיזם תקוע.
כזכור, לאחר שהמאמצים למצוא מכללה שתגיע לעיר ותתמקם במגרש הענק שנמצא בין הבריכה העירונית לכיכר התחבורה ולקניון (ששוויו הוערך לפני מספר שנים ב-47 מיליון שקל) לא צלחו, בחרו בעירייה לקדם את התכנית להקמת מעונות לסטודנטים, שיועדו להיבנות בחלק מהמגרש על פי התכנון המקורי. אותם 4 מיליון שקל נועדו לפיתוח תכנית להקמת דירות 2-3 חדרים, שיושכרו במחירים מוזלים לצעירים, סטודנטים ומשפחות צעירות ממודיעין.
בישיבת מועצת העירייה האחרונה, בתחילת החודש, עדכן חיים ביבס כי המיזם נמצא כעת בשלב המתנה, זאת בשל העובדה כי המגרש שייך רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). היות וכך, במידה ותוציא העירייה מכרז להקמת דיור בר השגה במקום, בשיטת ה-B.O.T (לפיה היזם יבנה על חשבונו ויקבל זיכיון להפעיל את המתחם למשך מספר שנים) תוגבל תקופת הזיכיון ל-25 שנה בלבד.
ביבס אמר בישיבה: "אחת הבעיות המרכזיות שגילינו היא ש-25 שנה לא יתאימו לאף יזם כדי לבוא ולבנות פה". ביבס הסביר כי בעירייה ממתינים להחלטה בעניין הפרויקט הגדול שביקשה רכבת ישראל לבנות במתחם תחנת מודיעין מרכז. כזכור, וכפי שפרסמנו כאן בשבוע שעבר, בשנת 2014 הודיעה הנהלת הרכבת על כוונתה לבנות מגדל משרדים ומסחר, שצפוי היה להכיל גם דירות להשכרה, אולם המכרז נכשל בשל תקופת הזיכיון שהוגבלה ל-25 שנה. בשבוע שעבר פרסם העיתון דה מרקר כי רמ"י והנהלת הרכבת הגיעו להסכם שיתוף פעולה בעניין, אולם על פי הפרטים הידועים בשלב זה ייבנה במקום מתחם בהיקף של 4,000 מ"ר בלבד, זאת לעומת התכנון המקורי שעמד על 27 אלף מ"ר, כאשר ככל הנראה לא ייכלל בפרויקט דיור להשכרה. למרות שפרטי ההסכם בין רמ"י לרכבת ישראל מעורפלים למדי בשלב זה, נראה כי ההסכם לא פותר את "הפלונטר" בעניין תקופת הזיכיון וההתקדמות בהקמת דיור בר השגה שתכננה העירייה.
ביבס הוסיף: "אם יתקבל אישור מהיועץ המשפטי להאריך את תקופת הזיכיון ל-49 שנה פלוס 11 שנים נוספות, אז כבר מדובר באירוע אחר לגמרי. אחרת אין שום היתכנות לפרויקט. גם אם תגדיל את מספר יחידות הדיור שייבנו זה עדיין לא יספיק כדי להיות כדאי ליזמים".
שוחחנו השבוע עם המשנה לראש העירייה, אלעד שמעונוביץ, שהסביר מהi האפשרויות העומדות כעת בפני העירייה: "אני לא חושב שהעירייה צריכה לבנות את הדבר הזה באופן עצמאי. מדובר על עלויות מטורפות, שיבואו רק מקרן עבודות הפיתוח שצריכה לממן עוד פרויקטים ויוזמות בתחומים נוספים ובשכונות חדשות, ולהקצות סכום כל כך משמעותי אני לא חושב שזה חכם. אגב, לדעתי העירייה גם לא צריכה לנהל את זה. לא כל דבר העירייה צריכה לנהל, ולהתעסק בדירות להשכרה ותחזוקה וחוזים זה לא ריאלי או נכון להצלחת הפרויקט. נבדקה גם אופציה לעשות את זה דרך "דירה להשכיר", החברה הממשלתית שהקים כחלון, אבל אין שם תנאים הרבה יותר טובים. ובשביל להביא יזם שייבנה, שלדעתי זה הכיוון אליו צריך ללכת, חייבים לשנות את אורך תקופת הזיכיון וזה אומר לפעול בעיקר מול רמ"י. אפשר אולי למצוא עוד פתרונות יצירתיים, כמו יותר יחידות דיור או תוספת שטחי מסחר למטה שיניבו רווח כלכלי גדול יותר ליזם לאורך התקופה, וזה נבחן כרגע".
אילו האפשרויות היחידות כרגע?
"אם תשאל אותי, הפתרון צריך לבוא ממקום אחר לגמרי וזה מה שאני הייתי עושה. הייתי נותן תוספת זכויות בנייה לדיור בר השגה או דירות להשכרה במרכזים המסחריים בעיר. שייבנו תוספת של כמה קומות מעל המרכזים מהמסחריים, כמו שעכשיו יש תכנית של יזם לבנות שתי קומות נוספות מעל למרכז מודיעין סנטר לטובת שטחי משרדים. אתה יכול לבנות מעל מרכז מרל"ז שלוש קומות נוספות ולייצר שם 40-50 יחידות דיור קטנות של 60-70 מ"ר, ויש לך כבר את העסקים למטה שייהנו מדיירים חדשים, ויש לך עירוב שימושים של שטחי מסחר ושטחי דיור בר השגה, בנוסף, אתה נמצא על צירי התנועה המרכזיים ויש פחות בעיות חנייה, מה גם שאם אתה עושה דבר כזה אז גם המרכז המסחרי עצמו עובר שיפוץ ושדרוג משמעותי. אפשר גם לשלב בין השימושים, כשקומה אחת למשל תהיה לשטחי משרדים ושתי קומות דיור בר השגה, ולעשות סוג של תמ"א 38 לכל המרכזים המסחריים הוותיקים כמו מליבו, קאנטרי סנטר וסולומון. אפשר לעשות את זה בכמה מרכזים ולהגיע לאותה כמות יחידות דיור ואפילו יותר. אתה גם נותן ככה חיות למרכזים ומגביר את האורבניות. תחשוב על מרכז סולומון שמעליו ייבנו 30 יחידות דיור לצעירים, לגרושים ומשפחות צעירות, כשמתחת יש כבר את הסופר מרקט והפיצה, לדעתי זאת תכנית שתוכל לעבוד ולהצליח הרבה יותר טוב".
