מגרש מס' 10 במע"ר הושאר אחרון לשיווק, ומי שירצה לרכוש אותו ייצטרך כנראה להיפרד מכ-200 מיליון שקל • אין בישראל הרבה שחקנים שמסוגלים להוציא סכום כזה ולכן אפשר להעריך שקבוצת עזריאלי תקים בו את החלק השלישי בקומפלקס הענק שלה במודיעין, הנשען על הקניון הקיים
זו יכולה להיות דרמה, ואולי יהיה זה הליך פשוט שבו מי שיזכה במגרש פשוט "ישפוך" המון כסף כדי לקחת אותו בכל מחיר. דבר אחד ברור: המגרש האחרון של המע"ר במודיעין, שמספרו 10 והוא יצא השבוע למכרז מטעם רשות מקרקעי ישראל ועיריית מודיעין, יהיה כנראה היהלום שבכתר וירכז עניין רב סביבו.
אפשר כבר להניח שהרבה מתחרים לא יהיו בקרב הזה, ולו מהסיבה הפשוטה שמחיר המינימום הנדרש במכרז הוא קצת יותר מ-40 מיליון שקל, לפני מע"מ והוצאות פיתוח. מה שאומר שמרבית המתמודדים לא יגשו כלל למכרז יקר כזה פשוט מחוסר אפשרות להשיג סכומים כאלה.
מניסיון עבר במודיעין היזמים כבר יודעים שעל מחיר מינימום בגובה 40 מיליון שקל צריך "לשים על השולחן" מחיר ריאלי של יותר ממאה מיליון שקלים לפחות וזה עוד לגרד את התחתית בקושי.
זהו המגרש הענק בקצה הדרומי של מתחם המע"ר, הגובל בקניון עזריאלי מצדו השני של רחוב ערער. שטחו 17 דונם (17,290 מ"ר למען הדיוק) וצורתו מלבנית. מחיר המינימום הרשמי הוא 40.509 מיליון שקל ואם המגרש יימכר במחיר הזה, יחד עם המע"מ הסכום יהיה מעל 47 מיליון. אך כאמור – איש אינו משלה עצמו שהמחיר הסופי יהיה גבוה הרבה יותר. על כך ייצטרך הזוכה להוסיף גם את הוצאות הפיתוח ואלה כבדות לא פחות ומסתכמות בכמעט 37 מיליון שקל. חלק הארי מהוצאות הפיתוח יוקדשו לתשתיות מים, חשמל, ביוב, דרכים, יישור קרקע ועוד. חלק של כמעט מיליון שקל יוקדש להשתתפות בהקמת מבני ציבור באזור. הצד המנחם בעסקה – הסכום הזה כבר קבוע ונגזר מגודל המגרש ולא יישתנה גם אם מחיר הרכישה יאמיר.
גם הערבות הנדרשת מהיזם לביצוע הפרוייקט לא קטנה והיא עומדת על 9 מיליון שקל. מכאן אנו למדים שיזם שירצה לזכות במכרז יצטרך להתחיל מנקודת פתיחה גבוהה מאד של לפחות 85 מיליון שקל. כדי לסכם את שלב הניחושים נזכיר כי מנסיון העבר – במודיעין יזמים הציעו בדרך כלל פי 4 ואף 5 ממחיר המינימום.
ועכשיו להערכות לגבי הזוכים האפשריים: ההערכה האוטומטית מציבה את קבוצת עזריאלי בראש המועמדים לזכות במגרש, וזאת ממספר סיבות. ראשית – המגרש נמצא מול הקניון ומול מגרש 21 שגם בו זכתה עזריאלי ועליו היא תקים בקרוב מגדל מסחר ובית מלון, שיחוברו לקניון הקיים ולמעשה ירחיבו אותו. על סמך פעולת העבר ורכישת מגרש 21 (במחיר שיא של 101.5 מיליון שקל) סביר להניח שקבוצת עזריאלי תרצה לצרף עוד מגרש למקבץ הנכסים שלה במודיעין ובכך להשלים קומפלקס של שלושה מבנים צמודים לקניון ענק אחד.
בקבוצת עזריאלי כבר הדגישו לא פעם שהיא רואה במודיעין יעד אסטרטגי. צביקה רוזנטל, מנהל הקניון, אמר ל"מודיעין News" בראיון לפני שנה כי "הקניון הנוכחי בעיר קטן למעשה על מודיעין שמתפתחת בקצב מהיר ולכן השאיפה היא להרחיב ולהגדיל את הקניון הקיים".
סיבה נוספת להמר על עזריאלי היא הסיבה הכספית: לא הרבה יזמים יכולים להכניס יד לכיס ולהביא סכומים כאלה. אפשר להמר שהסכום הסופי שישולם על מגרש 10 ינשוק למאתיים מיליון שקל (כולל הכל). מעט מאוד שחקנים במשק הישראלי מסוגלים כיום להעמיד סכום כזה על המגרש בלבד, לפני שהחלה הבנייה.
ניתן גם לה עריך כי אם אכן עזריאלי תתמודד על המגרש ותזכה בו, היא תבקש לבנות גשר עילי שיקשר אותו פיזית לקניון הקיים ולחלק שיחובר אליו על מגרש 21.
מגרש 10, שנותר אחרון לשיווק בירכתי המע"ר, הוא גם המגרש הגדול ביותר במתחם. בתוכניות שפירסמה העיריה הוא נקרא "שוק האיכרים" ונוצר רושם (שגובה בהדמיות) כי הוא כבר מתוכנן, אבל בפועל יכול לקום עליו כל קומפלקס אפשרי של מסחר, שירותים ומשרדים. קיימת אפשרות תיאורטית שיזם אחר יקים בו קניון מתחרה לעזריאלי, אבל בעצם השארתו לא משווק ולא מפותח (עדיין) יש גם בשורה רעה לתושבי מודיעין.
בעירייה קיוו לפתוח את המע"ר כבר בשנה הקודמת והבינו שזה לא יקרה. לוח הזמנים העדכני מדבר על ה"חגים" הקרובים וגם זה בספק. אבל מה שכבר ברור הוא שגם כאשר ייפתח המע"ר לקהל, זה לא יקרה במתכונת מלאה. בעירייה מקווים שהשלמת החניון לצד מרכז התרבות הרב תכליתי (וגם השלמת המרכז עצמו) תהיה בחודשים הקרובים, ואם עד אז יהיו גם בתי קפה וחנויות מאוישות – מה טוב. החלק הבעייתי הוא שלמתחם המע"ר, גם כשייפתח, צפוי להיות שכן מאובק ומרעיש למשך שנתיים לפחות. הלא הוא מגרש 10, שהעבודות בו עלולות להשפיע לרעה על מצב המע"ר הפעיל.
