הישראלים ידועים כמומחים בזיהוי הזדמנות פיננסית, במיוחד בהשקעות בנדל"ן בחו"ל ובעיקר לאור עליות מחירי הנדל"ן המטורפות בישראל, שהגיעו לשיאים חדשים בשנת 2022. הפופולארית של השקעה בנדל"ן בחו"ל רק הולכת וגוברת, בשוק ההזדמנויות להשקעה בנדל"ן בולטות במיוחד יוון וקפריסין השכנות. ההתאוששות האיטית של השתיים ממשבר הסאב פריים לפני יותר מעשור, הדשדוש הכלכלי במשבר הקורונה, הביאו ישראלים רבים להתעניינות רבה באי השכן קפריסין, ובמדינת האיים הסמוכה יוון.
מה חשוב לדעת לפני "שקופצים למים העמוקים" בעת רכישת נכס להשקעת נדל"ן בחו"ל.
החלטתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל, מעולה. לפני שקופצים ומתלהבים מכל הצעה מפתה, כדאי לקחת אוויר ולתכנן את צעדינו בקפידה באופן מושכל ע"מ להפחית סיכונים ככל שניתן להימנע מהוצאות מיותרות. חשוב לזכור כי למשקיעים לא מנוסים עלולה חווית ההשקעה להיות פחות נעימה, לכן ננסה לצייד אתכם במפתחות המתאימים בדרך לנכס החדש.
דברים חשובים שיש לתכנן מראש:
תקציב ומשכנתא- כל השקעת נדל"ן מתחילה בקביעת מטרת קניית הנכס וכתוצאה מכך, נגזר התקציב שלנו . בדקו היטב האם יש לכם את ההון הנדרש כדי לעמוד במטרה, כלומר רכישת הנכס. אפשר לשקול בתכנון התקציב לקיחת משכנתא. במידה וברצונכם לקחת משכנתא בישראל, דעו שהבנקים בארץ מעניקים משכנתא בגובה של עד 50% בקניית נכס בחו"ל. במידה ואתם חפצים לקחת משכנתא במדינה בה אתם רוכשים את הנכס, חלק מהבנקים במדינות בחו"ל, מאפשרים לקיחת משכנתא הנעה בד"כ בין 40%-70% מערך הנכס, זאת כתנאי לפתיחת חשבון פעיל בבנק המקומי. בכל מקרה, כדאי לדעת שיש להוסיף לתקציב שתכננתם כ-10% על "הוצאות נלוות".
ביצוע סקר שוק ואיתור מיקום – ביצוע סקר שוק הוא אחד מהדברים החשובים ברכישת נכס בחו"ל. לשם כך, היעזרו במנועי חיפוש, בקרובי משפחה, חברים או חברות מלוות המתמחות בנדל"ן מקומי. כיום מרביתן עושות שימוש באמצעים טכנולוגיים מתקדמים ובאלגוריתמים כדי לאתר לוקיישנים מבוקשים במחירים נוחים. ואכן, מיקום הנכס הוא דבר משמעותי בהשקעה לטווח ארוך. נבון יותר לרכוש נכס בשכונה עם נגישות לתחבורה, מוסדות חינוך, שווקים מבוססים עם תוכניות עתידיות מוגדרות.
תשואה צפויה וחזר השקעה – בניגוד לנהוג לחשוב, ברוב המקרים, התשואה בעיר הבירה או עיר מרכזית, נמוכה מערים צומחות ומתפתחות באותה מדינה. הסיבה לכך פשוטה, השקעה יחסית פחותה בנכס מאפשרת בד"כ תשואות גבוהות. כך למשל, בפלורינה עיר בצפון יוון, מרחק קצר מצפון מקדוניה ניתן להשיג תשואה מצוינת של 11.7% בשנה לעומת תשואה שנתית ממוצעת של 5.1% באתונה. בכל מקרה, בחישוב החזר השקעה בכל מדינה זרה, קחו בחשבון בסעיף ההוצאות, גם את התשלומים הצפויים לטווח ארוך כגון – החזקת הנכס, ביקור בנכס, הוצאות שוטפות וכד'.
מיסים – כל השקעת נדל”ן בחו”ל חייבת בחבות מול המדינה בה מתבצעת ההשקעה, וגם מול מדינת התושב. ניתן להימנע ממיסוי כפול, בתנאי שקיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאותה מדינה, בקישור זה תמצאו את רשימת המדינות עימן חתומה ישראל על האמנה למניעת כפל מס. כמובן שיש לקחת בחשבון מיסים נלווים שגובהם ואופיים משתנה ממדינה למדינה.
מי ינהל את הנכס – רובינו מתקשים לטוס תדירות לחו"ל גם במידה ומדובר בהשקעה בקפריסין השכנה ובטיסה של 45 דק' בלבד. לכן סוגית ניהול הנכס היא נקודה קריטית לטווח הקצר והארוך. מלבד ניהול עצמי, ניתן לעשות זאת באמצעות משפחה או מכרים במידה והם מתגוררים באזור. או באמצעות שכירת חברת ניהול שתטפל בנכס, החל מאיתור שוכרים, דרך סגירת החוזה, אחזקה שוטפת של הנכס ועד מתן פתרונות שוטפים וגביית דמי השכירות.
איך מאתרים נכסים בהתאם לתקציב?
זו שאלת מיליון הדולר. את חלקה של התשובה יכולתם למצוא להלן; דרך מצוינת לאתר את הנכס הבא שלכם בהתאם לתקציב, הוא אתר רנקו השקעות נדל"ן בחו"ל אשר הוקם למטרה זו. האתר המחבר בין חברות וגופים המלווים השקעות למשקיעים. מה מיוחד ברנקו? הביקורות ברנקו אמיתיות ומאומתות והן יעזרו לכם בכל סקירה שתעשו, בנוסף יש שפע של תוכן עשיר שעוסק בנדל"ן בחו"ל. למידע נוסף בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל בקרו באתר רנקו לחצו כאן.
