אנשי נדל"ן בעיר מסבירים מדוע השוק נמצא כעת במצב רתיחה של "שוכרים בלבד" ומדוע דירות בגודל 3-4 חדרים נחטפות מהמדף בתוך בשבועיים בלבד
האם שוק השכירות במודיעין עומד בפני שינוי מהותי והתקררות מחירים? בקרב המתווכים בעיר רווחת ההערכה כי אכן השוק הגיע לנקודת רוויה שממנו צפויה ירידת מחירים ואולי אפילו משמעותית במהלך השנה הקרובה. ובעיקר בשנת 2020 עם האיכלוס המלא של שכונת נופים שכבר החלה לקלוט משפחות ראשונות.
"יש ביקוש רב מאוד בעיר לדירות של ארבעה וחמישה חדרים", אומרת אלכסנדרה ספקטור ממשרד טופ לוקיישן. "הדבר נובע מריבוי פרוייקטים חדשים של בנייה בעיר כמו שכונת נופים וציפורים, והמע"ר כמובן. הסיבה העיקרית לכך היא שיש תושבי העיר שמכרו ויש תושבי חוץ שרכשו דירה בעיר וממתינים לקבלת המפתח. חלקם לפחות שוכרים דירות כפיתרון זמני עד קבלת המפתח".
לדברי ספקטור, המגורים בשכירות הם בעיקר לתקופת המעבר וגם כדי לרשום את הילדים למוסדות חינוך בשכונה העתידית של הדיירים. "זאת הסיבה לעליית המחירים של השכירות בעיר בשנים האחרונות, שהגיעה לכחמישה אחוז ואפילו מעט יותר בשנה האחרונה", היא אומרת.
תני בבקשה דוגמאות מעסקאות השכרה שבוצעו אצלכם.
"דירת שלושה חדרים הושכרה ב-4,500 שקל לחודש. דירת ארבעה חדרים ב-6,000 שקל ודירות חמישה חדרים מושכרות כבר בסביבות 7,000 שקל בחודש ואפילו יותר, כשמדובר בדירות עם נגישות מלאה". לגבי זמן איתור השוכר אומרת ספקטור כי "חיי המדף" של דירות 4-5 חדרים במודיעין הם כשבועיים שלושה. "כמובן שבסוף זה עניין של היצע וביקוש ובתקופות שיא יש תנודות במחירים".
גיא בדש, שותף במשרד טופ לוקיישן: "לדעתנו, ברגע שיתחיל האיכלוס המאסיבי של שכונת נופים, נהיה עדים לתהליך שבו ישתחררו הרבה דירות לשכירות בעיר. ההיצע יגדל, מה שיוריד את מחירי השכירות בעיר בחודשים הקרובים ובשנה הקרובה".
שוק השכירויות הנוכחי במודיעין מאוד חם ומבוקש, מכיוון שהיצע הדירות דל מאוד כך שעל כל דירה להשכרה שנכנסת לשוק יש עשרות מתעניינים ויש תחרות על המחיר. "זהו למעשה שוק של 'קונים בלבד' ולכן כל הקודם זוכה", אומר שמעון מלקר מאנגלו-סכסון. "במיוחד השנה ניתן להגדיר את שוק השכירות במודיעין כאחד הקשים בשנים האחרונות מבחינת מחפשי הדירות והתחושה הכללית של הלקוחות היא שהמצב הנוכחי הוא הקשה ביותר במהלך 7-8 שנים האחרונות".
לדברי מלקר יש הרבה שוכרים שנלחצים מהדלילות הקיימת, וכיום אנשים מתחילים לחפש את הדירה הבאה שלהם בשכירות כבר ארבעה חודשים לפני תום השכירות הנוכחית. "לפני מספר שנים גם חודשיים לפני תום החוזה הספיקו למציאת דירה חדשה", הוא אומר.
יש פרופיל לשוכר הממוצע בעיר?
"יש משפחות או זוגות צעירים שעזבו את העיר או ויתרו על מעבר לעיר בגלל עלית המחירים והקושי בלעמוד בתשלומים, אבל מתפשרים על מגורים בשכירות מה שמוסיף על לחצי הביקושים".
ומה התחזית שלך?
"אני חושב שהשוק עומד בפני הצטננות. אני סמוך ובטוח שהמצב ישתפר תוך שנה עד שלוש שנים כשייכנסו עוד ועוד דירות חדשות לשוק בשכונות החדשות בנופים ובמע"ר וכך למעשה יתפנו דירות שכורות, מה שיוביל לירידה במחירים מצד בעלי נכסים".
מה התמונה אצלך כיום מבחינת מחירים?
"דירות חמישה חדרים הושכרו במשרד בין 6,500 ל-7,000 שקל לחודש. דירות ארבעה חדרים בטווח של 5,300-5,500 שקל לחודש ודירות 3 חדרים סביב 4,500-4,700 שקל לחודש. לפי העסקאות האחרונות אני יכול לומר שיש פחות הססנות מצד לקוחות מתעניינים שבאים לראות דירה וההחלטות מתקבלות מאוד מהר. כנראה בגלל חשש שהדירה תיחטף להם".
גם המתווך יואל שפריצר סבור שהשוק היום שייך במלואו לבעלי הדירות. "אספר לך על כמה מקרים שהיו לנו בחודשיים האחרונים במשרד ועל עיסקאות שביצענו: דירת שלושה חדרים בכרמים בקומה שנייה וללא מעלית, דירה חדשה וסטנדרטית מקבלן, הושכרה ב-4,000 שקל לחודש. הדירה הושכרה בתוך כשבוע ימים בלבד. עוד עיסקה שביצענו היא של דירת ארבעה חדרים, קטנה עם מרפסת אבל מרוהטת באבני חן, עם נגישות מלאה. הדירה הושכרה ב-5,500 שקל לחודש בתוך יומיים בלבד. פנטהאוז בן חמישה חדרים בציפורים, קו ראשון לפארק ענבה, הושכר ב-8,400 שקל לחודש בתוך שבועיים".
תמונת השוק לפי שפריצר היא כזו ש"נכסים קטנים של שלושה עד ארבעה חדרים הם בעלי ביקוש גדול מאד ותמיד יש להם ביקוש עודף. בכלל מודיעין היא עיר טובה למגורים ואנשים מגיעים לכאן, אבל הם נתקלים במחירי קנייה גבוהים ומתפשרים על שכירות בינתיים, מה שמתדלק את המחירים למעלה".
השינוי במיסוי השפיע?
"השינויים במיסים הקלו על משקיעים והם הביאו לכך שישראלים רבים משקיעים בנדל"ן בחו"ל או בנדל"ן מסחרי במשרדים ובחנויות ואז הם עצמם מתגוררים בשכירות. תוסיף לכך את מחירי הנדל"ן הגבוהים וכך אנחנו מקבלים שוק שכירות חם מאד שעולה ועולה". מצב כזה מביא לכך שהדירות המתאימות יותר לשכירות, בעיקר בנות ארבעה או שלושה חדרים, מושכרות בממוצע בתוך עשרה ימים לכל היותר, בעיקר בתקופת האביב והקיץ. בחורף זה ייקח עוד קצת זמן אבל גם לא יותר מדי".
לפי שפריצר, המצב שונה מעט לגבי נכסי יוקרה כמו קוטג'ים או פנטהאוזים. כאן זמן ההמתנה עולה לחודש בממוצע, למרות שגם בתחום זה יש ביקוש ער לשכירות. המחירים גבוהים כי יש היצע נמוך מאד, בין השאר כי משקיעים לא קונים נכסים כאלה להשקעה כי התשואה עליהם נמוכה והיא סביב שני אחוז. בכל זאת נכסים כאלה מגיעים לשוק השכירויות בעיקר כשבעלי הנכס יוצאים לשליחות לחו"ל, והמחירים שלהם נעים בין 8,000 שקלים ל-10,000 שקל לחודש", הוא מסכם.
אתר YNET פירסם השבוע כתבה לגבי שוק השכירות בישראל ובה אומר השמאי לוי יצחק כי שוק השכירות של הדירות הקטנות במודיעין בנות שלושה חדרים די יציב עם עליות קטנות במחירים אולם שוק הדירות הגדולות במודיעין חם מאד ונרשמו עליות מחירים של 5% ויותר.
לדבריו, "כשמדובר בדירות 4-5 חדרים ואף גדולות יותר: הביקוש עולה על ההיצע. דירות אלה מושכרות מיידית גם כשמדובר בעליית מחירים של 5%-6% לעומת השנה שעברה: כ-5,500 שקל לחודש ואף יותר. אחת הסיבות היא שכירת דירות על ידי משפחות שממתינות לדירה שרכשו בעיר, ומתכוונים לרשום את הילדים למוסדות חינוך באזור שבו רכשו דירה. הדירות יהיו מוכנות בעוד שנתיים ואף יותר, ובינתיים מתגוררים בשכירות. התוצאה היא שהשהות הממוצעת של דירה בשוק עד להשכרתה ירדה מכ-30 ימים ל-20 בלבד".
