רק בחודש יוני התבשרנו על כך שבמסגרת הגרלת מחיר למשתכן, מיוזמתו של שר האוצר משה כחלון, יוגרלו בעיר מודיעין 1,300 דירות בהנחה. השמחה היתה גדולה אך גם הבלבול, מכמה סיבות: ראשית, רשימת הערים בהן מוגרלות הדירות מסודרת על פי גודלן – מה שאומר שמודיעין במקום השביעי, כך שמי שמעדיף אותה צריך לתכנן היטב כיצד למקמה ברשימה שלו (כל נרשם יכול לבחור עד שלוש ערים בטופס ההרשמה); שנית, מי שנרשם להגרלה לא בהכרח יודע איזו דירה יקבל ומתי יקבל אותה; שלישית, ההגרלה הנוכחית פתוחה רק לאנשים שהנפיקו תעודת זכאות לפני אוגוסט 2016 (סדרה א'), בעוד שרבים מהמשתתפים, ביניהם תושבי מודיעין, הנפיקו את התעודה לאחר מכן (סדרה ב').חלק מהדירות משוריינות לבני המקום (תושבי מודיעין) ולהם סיכוי גבוה יותר לזכות. גם המאושרים שיזכו בדירות (צפויים להיות לפחות 256 זוגות כאלה, שההודעה תימסר להם באמצע אוגוסט) יצטרכו לכלכל את צעדיהם בחוכמה. שהרי, למרות שהדירות תהיינה בהנחה משמעותית, של כחצי מיליון ממחיר הדירה בשוק, רוב הזוגות עדיין יצטרכו לקחת עבורן משכנתא. מה שמביא אותנו לשאלה, כיצד עובד נושא המשכנתא בהקשר של דירות המחיר למשתכן. כל מי שנרשם או מעוניין להירשם להגרלת מחיר למשתכן ותוהה האם וכיצד זה משנה את התוכניות שהיו לו לגבי משכנתא, יוכל להחכים מקריאת ההסברים הבאים.
אחוזי מימון למשכנתאות "רגילות" ולמשכנתאות מחיר למשתכן: מה ההבדל?
כיום, מי שרוכש דירה שלא במסגרת הגרלת המחיר למשתכן, יכול לקבל את אחוזי המימון הבאים בהתאם לסטטוס שלו:
- עד 75 אחוזי מימון למי שאינו בעלים של דירה (כלומר, רוכש דירה לראשונה)
- עד 70 אחוזי מימון למי שעושה שדרוג (מוכר דירה שברשותו וקונה אחרת)
- עד 50 אחוזי מימון למי שקונה דירה נוספת
- עד 50 אחוז למי שמעוניין למשכן נכס קיים כדי לקבל כסף לצריכה פרטית, לכל מטרה
מי שנרשם להגרלת מחיר למשתכן הוא מן הסתם ללא דירה קודמת בבעלותו, ולכן, עדיין אמור לקבל עד 75 אחוזי מימון במשכנתא. אלא שלא מדובר בדיוק באותם 75 אחוזים. מתברר, שבעוד שבדירה "רגילה" הבנק מחשב את אחוזי המימון על בסיס המחיר שלה בפועל, בדירת מחיר למשתכן הבנק יחשב את אחוזי המימון על בסיס שוויה בשוק החופשי – וזאת מאחר שמלכתחילה מדובר בדירה שנמכרת בהנחה משמעותית.
בשורה טובה למשתתפי הגרלת המחיר למשתכן
אז מה בעצם אומר השינוי הזה בחישוב אחוזי המימון? המשמעות שלו היא מהפכנית, כי מדובר על הגדלה ניכרת במימון ולפיכך הפחתה בהון העצמי שרוכשי הדירה צריכים להשקיע בדירה. מבולבלים? הנה דוגמא:
נניח ששוויה האמיתי בשוק החופשי של דירה שנמכרת במחיר למשתכן במיליון ₪, הוא 1.2 מיליון ₪ (לפי ממוצע המחירים באיזור כפי שנקבע על-ידי שמאי ממשלתי). לפי השיטה הרגילה, 75 אחוזי מימון מדירה זו היו 750,000 ₪ והרוכשים היו צריכים להמציא הון עצמי של 250,000 ₪. אך כעת, 75 האחוזים מחושבים מתוך סכום גדול יותר: 1.2 מיליון ₪, שוויה של הדירה בשוק החופשי. 75 אחוזים מ-1.2 מיליון ₪ הם 900,000 ₪, וכך, רוכשי הדירה יכולים להביא עמם הון עצמי נמוך בהרבה – 100,000 ₪ בלבד. לכן, שינוי זה הוא משמעותי מאד מכיוון שהוא פותח את אפשרות הרכישה של דירות מחיר למשתכן לקבוצה גדולה יותר של אנשים, שאולי 250,000 הון עצמי לא היו בהישג ידם, אך 100,000 ₪ דווקא כן. בשורה התחתונה המימון המתקבל בפועל הוא של 90 אחוזים, ולא של 75 אחוזים.
דברים שצריך לחשוב עליהם
עד כה נשמע נפלא, אלא שצריך להתבונן בתמונה יותר לעומק ולהבין את כל המשמעויות הטמונות בה. ראשית, חשוב לציין שבכל מקרה רוכשי הדירה נדרשים להעמיד הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות – שכן בשום מקרה לא יהיה מצב של 100 אחוזי מימון. שנית, יש מגבלה על הדירות שמשתתפות בהגרלה כך ששוויין לא יעלה על 1.8 מיליון ₪ בשוק החופשי (במצב כזה, אחוז המימון יחושב כרגיל ממחיר הדירה בתכנית).
בנוסף, יש לקחת בחשבון שמדובר באחוזי מימון גבוהים במיוחד, דבר שהבנקים לרוב מתריעים מפניו כמהלך מסוכן. לכן, כל זוג ששוקל לקחת אחוזי מימון כאלה, חובה עליו לערוך את החישובים ולהעריך את כל התרחישים האפשריים, כדי להבין האם הוא ערוך להחזיר את הסכומים הנדרשים לבנק; ומומלץ לו לעשות זאת עם איש מקצוע המתמחה בנושא.
