במשך שנים רבות התנהג שוק הנדל"ן במודיעין הפוך משאר המדינה ומחירי הדירות החדשות היו דווקא נמוכים יותר מאשר יד שנייה • עם התבגרות העיר, התופעה נעלמה

שינוי מהותי מסתמן בשוק הנדל"ן במודיעין: דירות מיד ראשונה הפכו ליקרות יותר בממוצע לעומת דירות יד שנייה. מבדיקה שערכנו עולה כי מדובר בהבדלים של כחמישה אחוז במחיר הדירות באותו סדר גודל בין דירה חדשה לבין דירה מיד שנייה.

דוגמה מצויינת לכך היא שכונת נופים שמתחיל באיכלוס החודש, בה נמכרת דירה בת ארבעה חדרים מקבלן במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל. הבדיקה נעשתה ע"י סקירה של מודעות בעיתונות למכירת דירות חדשות, לבין דירות יד שנייה באותו סדר גודל פחות או יותר שנמכרות בעיר במחירים שנעים סביב 2.2-2.3 מיליון שקל, תלוי בשכונה.

במע"ר החדש פער המחירים אפילו עולה כשדירות קטנות בנות שלושה חדרים עולות הרבה יותר משני מיליון שקל, בעוד דירות שלושה חדרים ברחבי העיר נושקות לשני מיליון בלבד ובמקרים רבים המחיר נע גם באזור 1.9 מיליון וגם פחות.

ביקשנו את התייחסותו של זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן ויו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן של מודיעין, להיפוך המגמה ששררה כאן בשני העשורים האחרונים. שומכר מאשר כי אכן התופעה קיימת בעיר: "עד לפני מספר שנים שוק הנדל"ן במודיעין התאפיין בתופעה שהיתה ייחודית למודיעין, אבל זה נגמר".

למה מחירי הנדל"ן מיד שנייה היו יקרים יותר מיד ראשונה ומדוע המגמה התהפכה?

"מחירי נדל"ן מיד שנייה היו יקרים יותר מנדל"ן מיד ראשונה  מכיוון שפעם לקנות דירה מקבלן זה אמר לפעמים ליקויי בנייה, או מגורים באתר בנייה, או שלא היו בשכונה בתי ספר וחנויות ופארקים".

ואז מה?

"לכן תושבי מודיעין העדיפו לשלם יותר על דירה מיד שנייה שכבר עברה את שלב התיקונים וכבר התנסתה במגורים וכבר יש תשתיות מתאימות והיא לא בתוך אתר בנייה ושיש שכונה קיימת. לכן הדירות שנקנו ישירות מקבלן היו זולות יותר".

ואיך המגמה התהפכה?

"מה שקרה זה שהעיר בשנים האחרונות הלכה והזדקנה גם במונחים של נדל"ן. כלומר אם לפני שנים לא היה הבדל בין דירה ישנה וחדשה מבחינת הבנייה כי כולן למעשה היו חדשות, עכשיו אתה יכול למצוא נכסים בני עשרים שנה ויותר שכבר דורשות שיפוץ מסיבי והשקעה כספית גדולה. זה הגיל הכרונולוגי של העיר".

תסביר?

"העיר מודיעין התבגרה והדירות מיד שנייה נחשבות כבר לישנות יותר. נוצר מצב ששוק הנדל"ן במודיעין יישר קו עם שוק הנדל"ן בשאר חלקי הארץ. בעבר גם דירת יד שנייה במודיעין הייתה, למעשה, דירה חדשה. עכשיו יש דירות שהזדקנו וערכן ירד לכן דירות יד ראשונה הפכו ליקרות יותר".