כשראש העיריה חיים ביבס הגדיר את פרוייקט הבנייה הגדול של מרכז העיר מודיעין (המע"ר) כ"פרוייקט הדגל של העיר", מה שלדבריו "ייצור מציאות חדשה ושתהפוך את האזור לאחד ממרכזי הערים היפים והמתקדמים במדינת ישראל", גם הוא לא שיער לעצמו שכגודל הציפיות כך גם יהיה גודל האכזבה. מוקדם עדיין להספיד את פרוייקט המע"ר, אבל מה שקרה בשבוע שעבר הוא לא פחות מסטירת לחי מצלצלת לרשות מקרקעי ישראל, וגם כמובן לעיריית מודיעין ולחברה הכלכלית שמניעה את הפרוייקט השאפתני. שיזמי הנדל"ן והחברות הקבלניות, שבדרך כלל מתנפלים על מכרזים בעיר, הביעו אי אמון סוחף בחלק המיועד למשרדים ולמסחר העתיד להיבנות בצדה המערבי של "השדרה המרכזית של המע"ר, ה"רמבלאס" בפיו של ביבס.

ביום שני שעבר נסגר המכרז לחלק מהמע"ר המתייחס למגרשים 104, 105, 106, 107, 108 ו-109. מגרשים אלה, שעליהם ניתן לבנות על פי הזכויות 25 אלף מטרים רבועים, מיועדים לחנויות ובתי עסק בקומות התחתונות ומעליהם קומות משרדים. נכון לעכשיו, כל החלק הזה זכאי לשם "פיל לבן", עד להודעה חדשה. ההפתעה הגיעה ביום חמישי אחר הצהריים, כשרשות מקרקעי ישראל פירסמה את תוצאות המכרז. לצד כל מגרש במתחם זה שהוצא לשיווק נרשמה ההערה הלקונית "לא הוגשו הצעות". כך שורה אחר שורה, בכל ששת המגרשים.

ביבס, שכבר ידע מראש שהמכרז עומד להתפוצץ בפרצוף לאנשי רשות מקרקעי ישראל, מגלה כי "כבר לפני שבועיים אמרתי להם שחייבים לשנות את תנאי המכרז. צריך לשנות את כל השיטה ולהפריד כל מגרש בנפרד ולדרוש ערבות לביצוע הבניה בתוך שנתיים שלוש, או לחילופין לשווק את כל המגרשים כמכרז אחד ליזם אחד גדול ולהקטין מאד את עלויות הפיתוח".

"אעצור את כל הפרויקטים"

ביבס היה "חם" על אנשי המינהל. למרות שהוא לא אומר זאת באופן רשמי וממשיך להיות ממלכתי, אבל מי שמדבר איתו מרגיש עד כמה העיר נפגעה מההתנהלות של רשות מקרקעי ישראל.ביבס לא חשש לומר בריש גלי שהוא יעצור למקרקעי ישראל את המשך העבודות בעיר: "הודעתי להם שלא תהיה התקדמות בעיר בשום פרוייקט, עד שלא יגמרו את עניין המכרזים במע"ר. עד שלא יסתיים השיווק המלא במע"ר לא אקדם את השכונות החדשות, כמו מורשת וגבעת שר. אני לא משחק משחקים".

בעירייה היו בטוחים שרשות מקרקעי ישראל תתכופף לבסוף. "הם מבינים שהם יצטרכו להתאים את עצמם לשינויים הנדרשים", אמר ביבס לאחר שתי פגישות טעונות שקיים השבוע עם אנשי רשות מקרקעי ישראל. "לכן אני בטוח שהם יתקנו את המכרז. מבחינתי לא יהיה מצב שיוציאו מכרזים חדשים לפני שיסיימו את שיווק המע"ר. לא אתן למצב שחלק יהיה בנוי וחלק לא בנוי".

בעירייה מסבירים שברשות מקרקעי ישראל ניסו "להעמיס" על עלויות הפיתוח במקומות הביקוש החמים כמו במודיעין, גם עלויות שלא קשורות ממש לפיתוח עצמו כמו מימון קו הרכבת "קשת מודיעין" (חלק מקו הרכבת המהיר ירושלים-תל אביב, שחלקו עובר באזור עמק איילון דרך הגשר הגדול שכבר נבנה ומגיע לתחנת פאתי מודיעין". מה בדיוק הקשר בין "קשת מודיעין", שנמצאת עשרה קילומטרים מהעיר ובין יזם שעוסק בפיתוח המגרש במרכז העיר? לא ברור. ביבס: "לצערי היו חכמולוגים שחשבו שניתן להעמיס חלק מעלויות הרכבת על היזמים כאן בעיר. מה קרה? המדינה בונה רכבות ואנחנו בעיר צריכים לשאת בעול סלילת קו הרכבת של קשת מודיעין? למה?" .

ואכן במגרשים שלא שווקו, כלומר 104-109, נדרש מגיש ההצעה למכרז לשלם כמיליון שקל בכל מגרש עבור קו הרכבת. במגרשים שכן שווקו (כלומר למגורים) נדרשו היזמים לשלם כ-1.3 מיליון שקל לכל מגרש עבור מימון קו הרכבת. במגרש שבו זכתה "אפריקה ישראל" היא תשלם לא פחות משלושה מיליון שקלים למימון קו הרכבת.

ואז – רמ"י התקפלה

לא חלף זמן רב מאז פירסום התוצאות, כעסו ותיסכולו של ביבס, עד לפגישה "עצבנית" עם אנשי רשות מקרקעי ישראל. ביום שני התקיימה הפגישה ורמ"י "התקפלה". הרשות הודיעה כי תשנה את תנאי המכרז ולמעשה תיישר קו עם דרישותיו של ביבס. ההחלטות בתום הפגישה היו ברורות: שבועיים אחרי חג הפסח יפורסם מכרז חדש ויוכנסו בו שינויים כדלקמן: סעיף ההשתתפות בסלילת קו הרכבת קשת מודיעין יבוטל, ששת המגרשים יפוצלו כך שניתן יהיה לרכשם גם בנפרד כמגרשים בודדים, וגם כמקשה אחת. בנוסף הוחלט שהזוכים יפקידו ערבות בגובה 200 אלף שקלים לסיום עבודות הבניה בתוך שלוש שנים. והסעיף הכי חשוב: תימחור המגרשים יוחזר לשמאי הממשלתי והוא יבצע הערכת מחיר חדשה לגבי מחירי הקרקע מתוך כוונה להוזיל את המחיר בצורה משמעותית.

כל הסיבות לכישלון

אנשי נדל"ן בעיר, בהם גם יזמים בעלי ותק, אמרו ל"מודיעין News" כי "מדובר בכישלון של ממש". אחד היזמים הגדיר את מה שקרה כ"פלופ". יזם אחר אמר כי "זו סטירת לחי ליוקרתו של ראש העיר שדחף את הפרוייקט מתחילתו". יזם שלישי אמר: "לא הופתעתי. כולם ידעתי שהמחירים שביקש המינהל מנותקים מהמציאות". ואכן, המחירים שדרשה המדינה מהיזמים היו בשמים: עבור מגרש 104 למשל נדרשו היזמים לשלם 33 מיליון שקל עבור קרקע שמשתרעת על שטח של 5,461 מ"ר. כלומר 5.5 דונם. מתוך 33 מיליוני השקלים היזמים נדרשו לשלם 17 מיליון כמחיר מינימום (שבהצעות בודאי היה עוד מזנק מעלה מעל מחירי המינימום) ועוד 15.6 מיליון עבור הוצאות פיתוח לתשתיות ציבוריות ולמוסדות ציבור, וכמובן לרכבת.

כדי להבין את המשמעות לא צריך להיות גאון במתימטיקה: דונם קרקע בלבד במחירי מינימום במע"ר יעלה ליזם כשישה מיליון שקל. לשם השוואה: דונם אחד בפארק הטכנולוגי נמכר בחודשים האחרונים ליזמים במחיר של 600 עד 800 אלף שקל. כלומר – להקים בניין משרדים במע"ר יעלה ליזם פי 7 מהקמת מבנה דומה בפארק הטכנולוגי. במגרש 105, מחיר המינימום כבר עלה ל-18 מיליון שקל. בתוספת הוצאות הפיתוח יידרשו היזמים לשלם כמינימום 34 מיליון שקל למגרש בשטח של 5,6 דונם. כלומר – גם כאן המחיר נע סביב שישה מיליון שקל לדונם.

היזמים: "זה לא כדאי"

עמיקם אורן, יזם הנדל"ן (חברת CPM) וחבר מועצת העיר לשעבר, ניגש למכרז המע"ר על מגרש 103 שמיועד למגורים ולא זכה. הוא שקל לגשת גם למכרז על אחד מהמגרשים 104-109 שלא הצליחו לשווק, אולם לבסוף החליט שלא לגשת למכרז. "במחירים האלה אין למעשה כדאיות כלכלית", הוא אומר. "יזם עושה את החשבון שהוא הולך 'להשכיב' שלושים מיליון שקל על מגרש מסויים ושאת המשרדים ואת החנויות הוא יוכל למכור או להשכיר רק אחרי סיום הבניה. כלומר בעוד כשלוש-ארבע שנים. שקלנו ב-CPM  לגשת למכרז כחלק מהאסטרטגיה שלנו להעמיק את האחיזה במודיעין. אבל לבסוף נמנענו מזה בגלל העלויות".

לפי אורן, עצם העובדה שששת המגרשים לא שווקו ליזם גדול אחד יצרה קושי: "אני לא רוצה להיות אחד מחמישה יזמים שבונים אחד ליד השני, כי אולי משני צדי יהיו יזמים שיתעכבו בעבודות. זה יפריע, כי יש חוסר שליטה וחוסר אחידות. הפריע לי שאני אחד מתוך שישה ואני מניח שלחברות הגדולות כמו אפריקה ישראל, עזריאלי, שיכון ובינוי וכאלה זה גם הפריע לכן הם לא ניגשו והשאירו את השטח לחברות הקטנות יותר, שלהן אין את היכולת הכספית לשלם סכומים גבוהים כאלה".

נשמע כמו טעות ענק…

"בהחלט. לדעתי, הגופים כמו רשות מקרקעי ישראל וגם גורמי העירייה לא משתפים מספיק את הסקטור הפרטי בהתייעצויות לפני מכרזים כאלה".

אז לאן ממשיכים מכאן?

"הכישלון בשיווק המגרשים חייב להדליק נורה אדומה וכמו שבצבא עושים תחקיר ומפיקים לקחים אחרי כישלון, כך גם כאן צריך לעשות תחקיר. צריך לנתח מה בדיוק קרה ולמה ולהפיק את הלקחים הנדרשים לקראת הסיבוב הבא".

גם היזם דורון שולדנפרי שקל לגשת למכרז אך נסוג לנוכח המחירים: "ברגע שראיתי את המספרים שהם תקעו שם החלטתי שזה לא בשבילי. מישהו ברשות מקרקעי ישראל פשוט כתב מספרים מעוותים בטור המחירים. אני לא יודע אם זה בטעות או שמישהו לא מבין איך מתמחרים פרוייקטים. מדובר במחירים מטורפים ולכן לא התפלאתי בכלל שאף אחד לא ניגש לששת המגרשים למסחר ולמשרדים".

לדברי שולדנפרי אין גם הפתעה בכך שהיה ביקוש גדול למגרשים שמיועדים למגורים, למרות המחירים הגבוהים שהיזמים נדרשו לשלם: "חברת אפריקה ישראל תשלם שמונים מיליון על הקרקע בלבד, שזה פי ארבעה מעל מחיר המינימום הנדרש. תוסיף את עלויות הפיתוח והחברה רשמה צ'ק של 120 מיליון שקלים למגרש שעליו אפשר לבנות מאתיים דירות. זה אומר שהקרקע על כל דירה לפני עלויות הבניה זה זה 600-700 אלף שקל. תוסיף את עלויות הבניה ותגיע למיליון ורבע ויותר לכל דירה.  ואנחנו מדברים על דירות קטנות של שניים-שלושה חדרים. זה טירוף".

אז אפריקה ישראל עשתה טעות?

"לא בטוח. זה רק אומר שהם פשוט מעריכים שמחירי הדירות במודיעין ימשיכו לעלות וששווה להם לשים סכום כזה על השולחן. הפרוייקט הזה והמחירים שלו יקפיצו את המחירים במודיעין בכל העיר. זו תהיה תגובת שרשרת".

גם אייל הנדלר, חבר מועצת העיר ויזם נדל"ן פעיל (הבונה בשכונת הציפורים), מגלה כי לא ניגש למכרז המע"ר. לדבריו, ההסבר לכישלון הגדול מצדה המערבי של השדרה המרכזית לעומת ההצלחה הגדולה בצידה המזרחי של השדרה הוא ש"קרקע למגורים תמיד יקרה יותר מאשר קרקע למסחר ולמשרדים, בגלל שווי השוק ותנאי הביקוש וההיצע. לכן אני מבין מדוע נותרו מגרשי המשרדים והמסחר בלי אף הצעה ועל מגרשי המגורים התנפלו".

אבל כישלון כה מוחלט?

"יתכן מאד שיזמים גם חששו לרכוש קרקעות לבניה במסחר ולמשרדים, משום שהעיר רוויה כבר בשטחי מסחר ומשרדים. גם במתחם עינב וגם בפארק הטכנולוגי, שם עוד לא סיימו בכלל לשווק את המגרשים. נראה שזה לא ממש אטרקטיבי לבנות עוד משרדים במרכז העיר".

למרות כעסו על רמ"י, ביבס אינו חולק עם שותפו לקואליציה את ההשקפה האחרונה: "בסופו של דבר ההצלחה בשיווק של המגרשים לבניה מוכיחה שמודיעין היא עיר אטרקטיבית ליזמים. הקמת מרכז העיר החדש תיצור מציאות חדשה בעיר הכוללת שטחי מגורים, מסחר ומשרדים שייהפכו את האזור לאחד ממרכזי העיר היפים והמתקדמים במדינת ישראל."

ובצד השני – הצלחה

לעומת המגרשים שנכשלו בשיווק, מעבר לכביש היתה הצלחה גדולה כשלארבעת המתחמים ששווקו הוגשו לא פחות מ-57 הצעות.

על המגרשים הללו הציעו היזמים הזוכים מחירים "בשמיים". ארבעה זוכים יבנו בצד המזרחי של ה"רמבלאס" 420 דירות מגורים מעל קומות מסחר ובתי קפה. במתחם הגדול ביותר של מגרשים 114,115, ו-116 (שעליו אפשר לבנות 196 יחידות דיור), זכתה אפריקה ישראל שתשלם לרשות מקרקעי ישראל סכום שיא של 121 מיליון שקלים, מתוך סכום זה מיועד 35.2 מיליון לפיתוח תשתיות ציבוריות כמו קווי חשמל, מים ביוב ותקשורת, 1,6 מיליון שקלים להקמת מבני ציבור כמו בית ספר או קופות חולים ועוד 2.9 מיליון שקלים למימון של קו הרכבת "קשת מודיעין".

במתחם השני, שעליו יוקמו 92 דירות, זכתה חברת "חנן מור", שתשלם עליו 44 מיליון שקל, מה שמשקף מחיר של כחצי מיליון שקל עלות הקרקע לכל דירה. במתחם שעליו יוקמו 88 דירות זכתה חברת זילברמינץ, שתשלם 51.4 מיליון שקל, מספר שמשקף מחיר קרקע גבוה מעט יותר לכל דירה ושמגיע ל-585 אלף שקל לדירה. במתחם הקטן ביותר, מגרש 103 (שעליו יוקמו 44 דירות) זכתה חברת "חיים זקן", שתשלם עליו 25.8 מיליון שקל.

הכל על המע"ר

המע"ר הוא פרוייקט ענק בהיקף 300 מיליון שקל, מורכב ומסובך הרבה יותר משכונת "נופים" למשל בין השאר מכיוון שבמע"ר יידרש היזם לשלב בין בניה למגורים, בניה למסחר ובניה לצורכי פנאי ובידור, סגנונות בניה שונים, שלא כל יזם מתמחה בכולם.

בעירייה קיוו כי שמורכבות המכרז תביא לכך שחברות גדולות, שכבר התמחו בבניית פרוייקטים מורכבים כאלה, ייגשו למיכרזים. ביבס אף ציפה להשתתפות של חברות בינלאומיות ואף דיבר על אפשרות של נוכחות חברות בניה מסין. באשר ל"מוצר המוגמר" אמר בזמנו: "אנו רוצים לייצר מסת בנייה גבוהה, שתאפשר להקדיש כשליש ממספר יחידות הדיור לזוגות זכאים או לרווקים זכאים, ולכן כשליש מהדירות יהיו דירות בנות שני חדרים או שלושה חדרים, שבמודיעין יש מחסור גדול מאד בהן".

המכרז  נחלק לשלושה חלקים שיצאו לדרך כמעט ביחד. מהלך זה נעשה על מנת לאפשר להתאים את המכרז לסגנונות הבנייה הנדרשים.

חלקו הראשון של המכרז הוא על בניית 697 יחידות דיור לאורך שדרות החשמונאים, בתשעה בניינים בני 12 קומות כל אחד, ושבעה בניינים בני שש קומות כל אחד, כאשר תמהיל הדירות יהיה של דירות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים. על פי ההסכם נקבע כי 524 דירות מהפרוייקט ישווקו כדירות ב"מחיר מטרה".

חלקו השני של המכרז מכיל את המרכזים המסחריים במע"ר לאורך השדרה המרכזית ששווקו השבוע. על פי התכנון, חלק זה כולל את השדרה המרכזית החדשה של העיר שיהיה המשכו של רחוב דם המכבים, מאזור כיכר העירייה ועד לרחוב פיקוס. חלקו השלישי של המכרז כולל הקמת 420 יחידות דיור בבניינים בני חמש קומות. גם חלק זה שווק השבוע בהצלחה.

בשדרה המרכזית, התיכנון הוא לקומת קרקע של מסחר הכולל חנויות, מסעדות, פאבים ובתי קפה, בדומה למרכזי ערים גדולות. מעליהן ייבנו ארבע קומות מגורים על פי תמהיל של דירות שני חדרים עד חמישה חדרים. באזור זה יינתן דגש על בניית כמות גדולה של דירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים וסטודנטים בתחילת דרכם. חלק מהבניינים יהיו גם בנייני משרדים שייבנו מעל הקומה המסחרית. ארבע קומות המגורים ייבנו על פי תמהיל של 30% יחידות דיור בנות שני חדרים, 30% דירות בנות שלושה חדרים והיתר 4-5 חדרים. 

בתמונה: הטרקטורים הראשונים ש"עלו על השטח", השבוע (צילום פרטי)